SEEBAUER-Gutachten zum XII-252

Diese Seite ist Teil des Bürger-Portals zur Stadt(ver)planung in Lichterfelde-Süd. Giesensdorf – wie Lichterfelde-Süd früher hieß – ist seit jeher das Stiefkind der (Bezirks-) Politiker. Manche von ihnen wissen noch nicht mal, wo „Giesensdorf“ überhaupt liegt — und entscheiden dennoch über gravierende Bauleitplanungen in dieser Gegend. Man schob und schiebt dort gerne etwas hin, was man in den feineren Wohnquartieren des Bezirks nicht so gerne sieht. [Ständig benachteiligt!]

Lichterfelde-Süd / Giesensdorf Ständig benachteiligt! Eine Abrechnung

Auf dieser Seite wird das landschaftsplanerische Gutachten von Martin Seebauer zum Bebauungsplan XII-252 (Lichterfelde-Süd) dokumentiert, das der Landschaftsarchitekt 1984 im Auftrag der „Umweltschutzinitiative Lichterfelde-Süd“ (ULS) im Zuge der Landschaftsplanung XII-(L)-2 anfertigte. Sämtliche Links, Fettdruck, zentrierte Zwischentitel und die Skizze des XII-252 sowie Kommentierungen in [Ed:...] wurden hier redaktionell hinzugefügt.

Gutachterliche Stellungnahme
zum Bebauungsplan XII - 252

VON

  MARTIN SEEBAUER  *

(Landschaftsarchitekt BDLA, 1000 Berlin 31)

I n h a l t :

1. Einleitung. 2. Gebietsbeschreibung, Bestand. 3. Vorschläge zum Bebauungsplan.

Zentrale Erkenntnis. B-Plan XII-252. Anmerkungen / Fußnoten.

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Im Internet ist dieses Dokument (Web-Seite) zu finden unter: http://pruefstein-lichterfelde-sued.de/Ex/SEEBAUER_Gutachten_XII-252.html

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1. Einleitung

      Das südlich der "Thermometersiedlung" in Lichterfelde-Süd liegende Gebiet mit Gewerbeansiedlung, aufgelassenen Bahnanlagen und ehemaligem Truppenübungsplatz hat aufgrund unklarer Rechtssituation eine städtebaulich ungeordnete Entwicklung erlebt. Neben Gewerbebetrieben und Wohnungen in Baracken der "Organisation Todt" und offensichtlich später erstellten Anbauten siedelten sich einige Industriebetriebe mit Neubauten an. Zwischen den Betriebsflächen und auf dem Truppenübungsplatz und dem Bahngelände sind Brachflächen vorhanden, die von der Bevölkerung der "Thermometersiedlung", die wie der ganze Südteil des Bezirks Steglitz mit Grünflächen stark unterversorgt ist, nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können.

      Mit dem Bebauungsplan XII-252 soll nun eine rechtlich verbindliche Situation geschaffen werden, die die gewerbliche Entwicklung sichern und die Erholungsnutzung ermöglichen soll. Der vom Bezirksamt erarbeitete Entwurf zum B-Plan XII-252 sieht eine Dreiteilung vor: Einen Grünstreifen im südlichen Anschluß an die "Thermometersiedlung" als Erholungsfläche und Abschirmstreifen zu einem sich südlich anschließenden Gewerbegebiet. Durch eine neue Straße getrennt schließt sich weiter südlich ein Industriegebiet an, das den größten Teil der Gebietsfläche einnimmt einschließlich des ehemaligen Truppenübungsplatzes und eines kleinen Wäldchens im südlichsten Zipfel des Geländes.

Der Entwurf des Bebauungsplans XII-252 des Bezirksamts Steglitz von 1982. (Diese Skizze ist nicht Bestandteil des Gutachtens von 1984).   (Grafik: 1982 – khd)

      Dieser Entwurf stößt bei der Umweltschutzinitiative Lichterfelde- Süd (ULS) jedoch auf Widerstand, weil gefürchtet wird, daß die Erholungsanforderungen der betroffenen Bevölkerung wie beim Bau der "Thermometersiedlung" nicht ausreichend berücksichtigt werden, vorhandenes Naturpotential zerstört wird und die Immissionsbelastungen durch die Anweisung Ausweisung von Teilen des Gebietes als Industriegebiet erheblich zunehmen.

2. Gebietsbeschreibung, Bestand

      Das Gebiet ist in mehrere, deutlich gegeneinander unterschiedene Teile gegliedert:

• Ein kleinräumig gegliederter Gewerbebereich mit Klein- und Kleinstbetrieben [am Landweg], vorwiegend untergebracht in alten Gebäuden in meist schlechtem baulichen Zustand. Das Gebiet ist locker, aber einigermaßen gleichmäßig durchgrünt mit gezielt angelegten Pflanzungen (Gärten und "Gewerbebegleitgrün") und spontaner Vegetation, die sowohl wegbegleitende Krautgesellschaften, flächige Ruderalfluren als auch Gehölzbestände umfaßt. Dieses Gewerbegebiet erstreckt sich entlang des Landwegs/Réaumurstraße von der Osdorfer Straße bis fast zum Eisenbahngelände.
  
  
• Auch gewerblich genutzt, aber in seiner Struktur ganz unterschiedlich ist die ehemals landwirtschaftlich genutzte Fläche, die heute einen Reitbetrieb als Pferdekoppel und Reitbahn dient. Diese Fläche im südlichen Mittelteil ist unbebaut mit Ausnahme eines Fotolabors [Ed: das später wieder abgerissen wurde], das sie teilt. Neben Feldgehölzresten und durch die Pferdehaltung teilweise gestörte oder zerstörte Hochstaudenfluren sind hier Weideflächen mit Graseinsaaten vorhanden.
  
  
• Westlich des Gewerbegebietes einschließlich der Pferdeweiden liegt ein industriell genutzter Bereich mit z. T. großen Neubauten, zu dem auch ein Lagerplatz des Senats gehört. Dieses Gebiet weist nur geringe Vegetationsbestände auf und kann mithin als "Industriesteppe" bezeichnet werden.
  
  
• Die vegetationsbestandenen Flächen, die nicht oder nur in geringem Maß zugänglich sind. Es sind dies der ehemalige Truppenübungsplatz im Osten und das Eisenbahngelände im Westen mit dem sich östlich anschließenden Kiefernwäldchen im südlichsten Zipfel.
  
  

      Vegetationskartierungen von KRUSKA (TU Berlin) auf dem ehemaligen Truppenübungsplatz, der eingezäunt ist, zeigen, daß sich hier eine artenreiche Vegetation entwickeln konnte, die ruderale Hochstaudenfluren und Halbtrockenrasen, Trittgesellschaften, Ackerunkrautgesellschaften und Birken-Espen- Wäldchen sowie einen aus Korbweidenanpflanzungen ausgewachsenen waldartigen Weidenbestand umfaßt. Als Besonderheit infolge der Bodenverdichtungen durch Militärfahrzeuge hat sich kleinflächig eine Flutmuldenvegetation, die den Zwergbinsen-Gesellschaften zuzuordnen ist, auf und neben der vorgesehenen Trasse für die o.g. Erschließungsstraße zwischen Gewerbe- und Industriegebiet entwickelt. KRUSKA fand auf dem ehemaligen Truppenübungsplatz 190 Arten, von denen 19 schutzwürdig und 3 in Berlin sogar stark gefährdet sind.

      Vegetationskartierungen in anderen Bereichen des B-Plangebietes sind nicht vorhanden [Ed: doch, vom Gewerbegebiet am Landweg von 1982], doch läßt sich aufgrund des Augenscheins feststellen, daß das Eisenbahngelände ähnliche Vegetation aufweist mit Ausnahme der Korbweidenpflanzung und der Flutmuldenvegetation. Die Birken-Espen- Bestände nehmen dort einen großen Flächenanteil ein und verdichten sich nach Süden zu so, daß sie dort größere Flächenanteile einnehmen als die Trockenrasen- und Hochstaudenfluren.

      Faunistische Untersuchungen liegen von WITT (ornithologisch) und RIECK (herpethologisch) vor. Aus ihnen zeigt sich, daß die großen Vegetationsflächen mit einem Wechsel von Gehölzbeständen und Staudenfluren für die Vogelpopulation von besonderer Bedeutung sind. Auf den Pferdeweiden bieten die Gehölzreste den Vögeln Nistmöglichkeiten. Interessanterweise ist das kleinräumlich gegliederte Gewerbegebiet mit seinem Nebeneinander von Gebäuden, Baum- und Strauchgruppen und auch krautigen Ruderalflächen ebenfalls ein wichtiger Lebensbereich der Vögel, während die industriemäßig genutzten Bereiche auch ornithologisch mehr oder weniger tot sind.

      Aus seinen Untersuchungen zieht WITT den Schluß: "Das gesamte Gebiet gewinnt seinen hohen Wert mit ca. 35 Arten/km² aus der reichhaltigen Struktur von Grenzlagen zwischen Neubaugebiet, Gewerbegebiet, Odländereien, Feldflächen, Wäldchen und Truppenübungsplatz. Bei einer Neugliederung ist auf einen Erhalt der Vielfalt der Biotope und der gewachsenen Strukturelemente wie Feuchtflächen, Wäldchen etc. zu achten."

      Die herpethologischen Untersuchungen beziehen sich selbstverständlich nur auf den Bereich des "Feuchtbiotops" im Bereich der Flutmulden. Bei diesen Untersuchungen wurden 6 Amphibienarten gefunden, von denen 5 in Berlin gefährdet bzw. stark gefährdet sind, eine davon sogar nur hier noch in Berlin vorkommt.


      Daraus wird deutlich, daß das Plangebiet eine für Berlin außerordentliche Bedeutung als Rückzugsgebiet seltener und gefährdeter Pflanzen und Tiere hat. Selbst ohne diese Besonderheiten ist das Gebiet für den Bezirk Steglitz allgemein von erheblicher Wichtigkeit, weil es in dem an Grünflächen armen Bezirk ein wesentlicher Teil des Grünflächenangebots ist bzw. werden muß und insbesondere die einzige naturnahe Fläche darstellt.

3. Vorschläge zum Bebauungsplan

      Aus den vorstehenden Beschreibungen der vorhandenen Situation und in Anbetracht des Defizits an Erholungsflächen für die Bewohner der "Thermometersiedlung" werden die folgend beschriebenen Vorschläge und Forderungen zum Bebauungsplan abgeleitet.

Gewerbegebiet durchgrünt erhalten

      Die im Gewerbegebiet vorhandene kleinräumige Gliederung, die im Osten besonders stark ausgeprägt ist, ist beizubehalten und auch bei weiteren Gewerbeansiedlungen zu gewährleisten. Durch Festlegungen von Bindungen für die Erhaltung und Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern ist darüber hinaus zu gewährleisten, daß das Gewerbegebiet auch in Zukunft durchgrünt ist. Das schließt die Ausweisung von Industriegebieten praktisch aus.

      In einer Ausweisung als Industriegebiet kann zudem kein Sinn gesehen werden, wenn, wie auf der Informationsveranstaltung zur vorgezogenen Bürgerbeteiligung ausgesagt, die Industrieansiedlung mit Auflagen versehen werden soll, die denen für Gewerbebetriebe gleichkommt.

Differenzierte Öko-Struktur erhalten

      Wie die Bestandsaufnahme und die ökologischen Untersuchungen zeigen, fordert die differenzierte ökologische Struktur des Gebietes auch eine differenzierte Nutzung, die im Bebauungsplan-Entwurf, der eine formale Flächenaufteilung vorsieht, in keiner Weise Rücksicht findet — auch in der "Variante II Grünflächen" geschieht dies nur in schwachen Ansätzen.

Die meisten Betriebe müßten nicht weichen

      Der Bebauungsplan-Entwurf nimmt auch auf die vorhandenen Gewerbeansiedlungen nur wenig Rücksicht, in dem ein großer Teil der Betriebe der Grünanlage weichen müßte. Beides, Gewerbe- und ökologische Struktur, läßt sich miteinander vereinbaren, wenn das Gebiet nicht formal in Streifen untergliedert wird, sondern das vorhandene, kleinräumig gegliederte Gewerbegebiet in wesentlichen Teilen erhalten bleibt und die derzeitigen Ruderalflächen als Grünanlagen ausgewiesen werden.

Grünverbindungen sind notwendig

      Da diese Flächen sich nicht direkt an die "Thermometersiedlung" anschließen, müssen zusätzliche Grünverbindungen durch das Gewerbegebiet geschaffen werden. Dazu bieten sich die im Plan dargestellten Flächen an, auf denen keine Gewerbebetriebe mehr ansässig sind bzw. die durch Umsetzung vorhandener Betriebe freigemacht werden könnten.

      Wenn diese Grünverbindungen entsprechend der Darstellung breit genug ausgelegt werden, um Spielplätze aufnehmen zu können, bedeutet die Verlagerung der Grünflächen in den Süden des Plangebietes keine Einschränkung ihrer Nutzbarkeit und führt angesichts der vorhandenen Grünsubstanz schneller und ökologisch wertvoller zu nutzbaren Grünanlagen, als dies auf dem vorgesehenen nördlichen Streifen der Fall wäre.

Pferdehaltung unbedingt beibehalten

      Eine Sonderstellung sollte dem Teil des vorgesehenen Gewerbegebietes zukommen, der jetzt von dem Reitbetrieb genutzt wird. Diese Nutzung sollte beibehalten und planungsrechtlich gesichert werden, weil diese Form des Gewerbes zwar nur von einem geringen Teil der Anwohner aktiv genutzt werden wird, aber passiv von allen genutzt werden kann und mit Sicherheit auch dann einen großen Erholungs- und Freizeitwert besitzt. Der von der ULS benutzte Begriff des "Grünen Gewerbes" beinhaltet auch eine solche Betriebsform. [Editor-2012: Der Berliner Naturschutzbeirat hat in seinem Bechluß vom 10. September 2010 ausdrücklich die Beweidung der Landschaft mit Pferden positiv bewertet].

Zur Bedeutung der Grünstreifen

      Der von der ULS geforderte Grünstreifen im südlichen Anschluß an die Réaumurstraße wird hier nur noch etwa auf der westlichen Hälfte für erforderlich gehalten, wo er aber auch in erster Linie die Funktion eines Abschirmstreifens haben soll und nicht einer aktiv genutzten Grünfläche. Auf keinen Fall soll er als nutzbare Grünfläche im Sinne der Richtwerte des Senators für Bau- und Wohnungswesen von 1977 auf Kosten der südlichen Bereiche mit ihren auch erholungsmäßig bedeutsamen ökologischen Gegebenheiten [an]gerechnet werden.

      Auf den östlichen Teil dieses Grünstreifens wird hier nicht zurückgegriffen, weil dort die Wohnbebauung einen wesentlich größeren Abstand zum Gewerbegebiet hat und zudem gerade dort eine offenbar recht gute Gewerbestruktur vorhanden ist.

Ein ganz besonderes Kiefernwäldchen

      Das Kiefernwäldchen im südlichsten Zipfel des Plangebietes stellt in seiner Zusammensetzung und in seiner Ausbildung eine Besonderheit im Gebiet und wohl auch im größeren Umkreis dar und ist deshalb, anders als der Bebauungsplan- Entwurf dies vorsieht, als Grünfläche zu erhalten und erreichbar zu halten. Derzeit ist dies über das Eisenbahngelände und den — offiziell nicht der Allgemeinheit zugängigen — Grenzkontrollweg aus gegeben.

Wird die Anhalter Bahn je wieder in Betrieb genommen?

      Da das Eisenbahngelände mit seiner Ruderalvegetation und den Birken-Espen- Beständen sowohl ökologisch — in Analogie zum Truppenübungsplatz — als auch erholungsmäßig als bedeutsam für das Gebiet einzustufen ist, bedürfte es keiner zusätzlichen Grünanlage oder auch nur Grünverbindung, wie sie östlich des Eisenbahngeländes jetzt vorgeschlagen wird. Auf diesem Streifen, der durch die industrielle Nutzung und die Baustofflagerung weitgehend vegetationslos und in hohem Maß verdichtet ist, wird eine Grünfläche sogar nur mit großem Aufwand zu erstellen sein.

      Wenn sie trotzdem vorgeschlagen bzw. gefordert wird, so deshalb, weil über das Eisenbahngelände derzeit offensichtlich nicht verfügt werden kann und also nicht klar ist, ob es als Grünfläche erhalten bzw. entwickelt werden kann. Wenn dies feststehen sollte und rechtlich abgesichert würde, entfiele die Notwendigkeit der zusätzlichen Grünfläche. [Editor-2012: Die Anhalter Bahn wurde nach Deutschlands Wiedervereinigung (1990) ab 2001/02 revitalisiert, womit ein Großteil der Ruderalvegetation verschwinden mußte. Diese Eisenbahnstrecke ist im Rahmen der Nord-Süd-Durchquerung der Stadt seit dem 28. Mai 2006 wieder voll in Betrieb].

Wertvolle Natur als „Flächenhaftes Naturdenkmal“ schützen

      Das im Plangebiet vorhandene Naturpotential durch die bisher weitgehend ungestörte Entwicklung von Vegetation und Fauna ist selbstverständlich dann in Gefahr, wenn die Entwicklung durch Erholungsnutzung der Flächen beeinflußt wird — dies ist der ständige und kaum vermeidbare Konflikt zwischen Naturschutz und Erholungsansprüchen. Dieser Konflikt ist auch und besonders hier, an einem Ballungszentrum ohne ausreichendes Grünflächenangebot, nicht anders zu lösen, als eine zumindest partiell strikte Trennung beider Ansprüche.

      Deshalb wird vorgeschlagen, den aufgrund seiner Amphibienpopulation für Berlin einmaligen Feuchtbiotop sowie Teile der Trockenrasen- und Hochstaudenflur im ehemaligen Truppenübungsgelände unter Schutz zu stellen. Die geeignetste Form dürfte die Ausweisung als flächenhafte Naturdenkmale sein, weil die zu schützenden Flächen als Naturschutzgebiete zu klein sind und die Ausweisung der gesamten Grünflächen im Plangebiet als Landschaftsschutzgebiete kein ausreichender Schutz sind.

Die neue Straße ist überflüssig

      In der Gebietsbeschreibung wurde darauf hingewiesen, daß die Trasse der im B-Plan vorgesehenen neuen Réaumurstraße über das Feuchtbiotop führt. Die Ausweisung des Biotops und seiner Umgebung als Naturdenkmal schließt eine solche Trassenführung selbstverständlich aus, weshalb sie nicht aufgenommen wurde. Sie würde die Grünfläche auch insgesamt in ihrer Funktion beeinträchtigen, weil sie sie an mehreren Stellen zerschneiden und einengen würde.

      Entsprechend der B-Planvariante III Baugebiete sollte für die Gewerbegebiete überhaupt keine öffentliche Verkehrserschließung vorgesehen werden. Vielmehr sollte die Erschließung durch Privatwege erfolgen, wie das jetzt auch bereits der Fall ist. Nach den vor Ort gewonnenen Eindrücken ist das Verkehrsaufkommen im Gewerbegebiet nicht so groß, daß eine weitergehende Erschließung erforderlich wäre. Bei Entwicklung des Gewerbegebiets in der hier vorgeschlagenen Form ist auch keine wesentliche Steigerung zu erwarten.


Aufgestellt:
Berlin, den 11.9.1984

gez. Martin Seebauer

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Anmerkungen (Hinweise):
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HINWEIS; Mit einem Klick auf die kleinen roten Dreiecke (Backlinks) hinter der Nummer finden Sie heraus, wo dieser Kritik-Punkt im Gutachten anknüpft — was so nur im Internet möglich ist.

1)   Gutachten-Autor MARTIN SEEBAUER von 1984 trat 2012 beim „Bürger-Dialog“ am 19. April 2012 überraschend als Moderator in Erscheinung — offenbar nun in Diensten der „CA Immo Group“.

2)   Mit „ehemaligem Truppenübungsplatz“ ist nicht das große Gelände des „Parks Range“ gemeint, sondern ein kleines Stück Land, das sich unmittelbar südlich des Gewerbegebiets am Landweg anschließt und seit etwa 1982 von den Amerikanern nicht mehr für Übungszwecke genutzt wurde. [Satelliten-Foto von 2006]

3)   Dieses Foto-Großlabor war aufgrund einer widerrechtlich vom Bezirksamt Steglitz erteilten Baugenehmigung (vom Typ Gefälligkeit) auf der grünen Wiese gebaut worden!

4)   Umso befremdlicher ist die Beurteilung durch die BGMR-Gutachter von 2010, daß dieser Teil „ohne besondere faunistische Bedeutung“ sei, obwohl dort nach wie vor reichlich Brutvögel leben . . .

5)   Im Juli 2012 werden Wissenschaftler beim Berliner Landesbeauftragten für Naturschutz außerdem feststellen: „Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf aber auch im angrenzenden Land Brandenburg findet sich zwischen der Berliner Stadtgrenze und dem Autobahnring keine vergleichbare Fläche ähnlicher Größe mit einem ähnlich bemerkenswerten Biotop- und Artenspektrum.“