Dies & Das zur Stadtplanung — Teil 2.2   (Bauleitplanung 2)

Diese Seite ist Teil des Bürger-Portals zur Stadt(ver)planung in Lichterfelde-Süd. Giesensdorf – wie Lichterfelde-Süd früher hieß – ist seit jeher das Stiefkind der (Bezirks-) Politiker. Manche von ihnen wissen noch nicht mal, wo „Giesensdorf“ überhaupt liegt — und entscheiden dennoch über gravierende Bauleitplanungen in dieser Gegend. Man schob und schiebt dort gerne etwas hin, was man in den feineren Wohnquartieren des Bezirks nicht so gerne sieht. [Ständig benachteiligt!]

Lichterfelde-Süd / Giesensdorf Ständig benachteiligt! Eine Abrechnung

Auf den „Dies & Das“-Seiten sind Anfragen, Fakten, Schriftwechsel sowie aufschlußreiche Begebenheiten dokumentiert. Schwerpunkt in diesem Teil ist die Fortsetzung der Bauleitplanung.

Die Texte und Grafiken stammen aus verschiedenen Quellen, die jeweils angegeben sind. Dabei gilt der allgemeine CopyRight-Hinweis. Archivort ist Houston (USA), wo das „fair use“-Prinzip gilt. Sämtliche Links wurden redaktionell hinzugefügt. Hier sind dokumentiert und manches auch in [Ed:...] kommentiert:

I n h a l t :       [1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]  

Planungsgebiets-Flächen. Stadtrat Schmidt zu Lichterfelde-Süd. Staatssekretär Gothe zu Lichterfelde-Süd.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan. Städtbauliche Verträge.

Flächen des Planungsgebiets in Lichterfelde-Süd Versuch einer Aufstellung der Teilflächen. Stand: 1. August 2013 [Karte des Planungsgebiets]
Lfd. Nr.	T e i l f l ä c h e	√	Größe	Eigentümer	Anm.
1.	Parks Range (ehem. US-Truppenübungsplatz)		ha	Groth-Gruppe	1)
2.	Früh aufgegebener Übungsplatz		ha	Groth-Gruppe	2)
3.	Gewerbe am Landweg		ha	Groth-Gruppe	3)
4.	Gewerbe an Réaumurstraße		ha	Groth-Gruppe
5.	Gewerbestreifen an Anhalter Bahn		ha	Groth-Gruppe	4)
6.	Verlängerte Réaumurstraße		ca. 1,0 ha	Groth-Gruppe ?
Zwischensumme:			ca. 96,5 ha	Groth-Gruppe
7.	Teltow-Osdorfer Landstraße		ca. 0,4 ha	Land Berlin
8.	Früherer Grenzweg		ca. 0,6 ha	Land Berlin ?
9.	Wäldchen am Japaneck		ha	Eisenbahn
Total:			ca. 110,0 ha
1) Etwa xxx ha dieses früheren US-Übungsplatzes dient derzeit als Pferdeweide des Holderhofes.   2) In Gutachten wird dieser Teil mit „ETÜP“ bezeichnet.   3) Diese Fläche zieht sich noch ein Stück an der Osdorfer Straße hin.   4) Der Gutachter SEEBAUER nannte 1984 diese Teilfläche „Industriesteppe“.

(Die genauen Flächengrößen müssen noch recherchiert werden. Das folgt also demnächst).

---

Stadtrat Schmidt zu Lichterfelde-Süd

Auszug aus einem Wortprotokoll

Am 17. April 2013 behandelte der Ausschuß für Stadtentwicklung und Umweltschutz des Berliner Abgeordnetenhauses die in Lichterfelde-Süd anstehenden Planungen. Im folgenden wird aus dem amtlichen Wortprotokoll der Redebeitrag von Norbert Schmidt (CDU), Stadtrat für Soziales und Stadtentwicklung, dokumentiert, wobei auffallen dürfte, daß dieser CDU-Mann — als gelernter Literatur-Wissenschaftler — wenig Kompetentes zu sagen hat:

Bezirksstadtrat Norbert Schmidt (BA Steglitz-Zehlendorf): Sehr geehrter Herr Vorsitzender! Sehr geehrte Damen und Herren! Ich verbinde das auch gleich mit dem Dank an die Kollegin, mich hier vertreten zu haben. – Ich habe zugehört, und ich darf Ihnen sagen, all das, was Sie hier, ob von der Abgeordneten Köhne, der Abgeordneten Lompscher oder auch den anderen vorgetragen wurde, sind genau die Themen – und ich habe den Eindruck, sie sind ziemlich allumfassend auch hier schon einmal aufgerufen worden –, denen wir in den nächsten Jahren nachgehen werden. Na, selbstverständlich! Und es ist meines Erachtens nach wie vor zu früh, hier konkret zu antworten. Wenn Sie in diesem Letter of Intent, diese Absichtserklärung schauen, so notiert sie drei, vier ganz maßgebliche Punkte und sagt, denen müssen und werden wir von der Infrastruktur, ob nun verkehrlich, schulisch usw. nachgehen bis hin zur Nennung einer Zahl von Wohnungen, die sich aus dem großen Spannungsfeld ergeben hat, irgendwie zwischen 500 – das habe ich auch schon mal gehört –, 1.500, 1.600, 2.000, 2.500. Der StEP spricht von 3.000. 300 hat der Bezirk sofort remonstriert, damit das mal klar ist. Ich höre, es gibt eine andere Belastungsstudie, die spricht von 3.900 Wohnungen [Ed: Von wem ist die? Wo ist sie publiziert?]. Also, irgendwo da mittendrin haben wir versucht, mit einer Spannbreite, die nun auch wieder einige Fachleute für viel zu übertrieben halten, zu sagen, da kann das irgendwo hinlaufen. Mehr tut dieser Letter of Intent an diesem Punkt nicht. Er tut aber etwas, wie ich finde, sehr Wichtiges, dass er an mehreren Stellen sagt, dass natürlich Bürgerbeteiligungsrechte, die sich aus dem B-Planverfahren ergeben, nicht außer Kraft gesetzt werden. Das, was hier vorliegt, ist ja auch kein städtebaulicher Vertrag, sondern es ist eben eine Absichtserklärung zu drei, vier Punkten. Wenn Sie auf die Weidefläche abstellen, können wir noch Konkretes sagen, aber wir haben beispielsweise, Sie lesen das in der vorletzten Zeile, die Absicht, Teile dieses verbliebenden Grüns auch der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Wie sich das nachher im Konkreten darstellt, das ist am Anfang eines Planungsprozesses, den ich vielleicht um die drei Jahre ansetzen würde, noch nicht klar. Das ist einfach viel zu früh.

Aber ich sage noch einmal: Das, was Sie hier vorgetragen haben, ist genau das, dem wir auch im Bezirk nachgehen. Es ist ja völlig unstreitig, dass es die bezirklichen Vertreter und auch dieser Ausschuss wünschen, regelmäßig über die Fortschritte an dieser Stelle informiert zu werden. Insofern danke ich Ihnen auch für Ihre Interesse an diesem Stück Berlin und diesem Stück Steglitz-Zehlendorf.

Wir wollen anfangen, und am Anfang – das ist nicht unüblich –, erklärt man sich mal in der Absicht, das haben wir getan, mehr auch nicht. Ich hoffe, wir haben, zumindest was die großen Punkte anbelangt, in dieser Absichtserklärung nichts vergessen. Der Rest wird in den Arbeitsgruppen, in den Dialogen mit der BVV usw. zu erörtern und entwickeln sein.

---

Staatssekretär Gothe zu Lichterfelde-Süd

Auszug aus einem Wortprotokoll

Am 17. April 2013 behandelte der Ausschuß für Stadtentwicklung und Umweltschutz des Berliner Abgeordnetenhauses die in Lichterfelde-Süd anstehenden Planungen. Im folgenden werden aus dem amtlichen Wortprotokoll die beiden Redebeiträge von Ephraim Gothe (SPD), Staatssekretär beim Senator für Stadtentwicklung und Umweltschutz, dokumentiert:

Staatssekretär Ephraim Gothe (SenStadtUm): Jawohl! – Ich wollte kurz erläutern, inwieweit SenStadtUm in dieses Projekt involviert ist. Es ist natürlich von der Größenordnung her von wohnungspolitischer Bedeutung – dort können um die 2.500 Wohnungen entstehen. Insofern ist das ein richtig großes Projekt für den Berliner Südwesten und von unserer Seite von großem Interesse.

Es ist darüber hinaus wegen der Themen Landschaftsschutz und Artenschutz ein sehr bedeutsames Projekt. Wir finden dieses Projekt, einen großen naturnahen Landschaftspark unter privater Regie zu organisieren, sehr interessant und wegweisend – möglicherweise auch für andere vergleichbare Flächen – und beobachten das mit ganz großem Interesse und Wohlwollen. Insgesamt sind wir gefragt, dann den Flächennutzungsplan anzupassen, wenn das Konzept Formen angenommen hat. Wie Sie wissen, lässt der Flächennutzungsplan im Moment dort noch viel mehr an Bauflächen zu, als sich das jetzt abzeichnet. Wir werden gern den FNP in dem Sinne anpassen, dass wir dann den neuen, naturnahen Landschaftspark auch im FNP entsprechend ausweisen werden.

Ich selbst habe Gespräche mit Stadtrat Schmidt geführt und auch mit der Firma Groth – zusammen und einzeln. Wir verfolgen das Projekt mit großer Aufmerksamkeit, weil es von der Größenordnung her bedeutsam ist. Ich finde es herausragend und vorbildlich, dass, bevor jetzt ein Beschluss für eine Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst wird, dieser Letter of Intent zwischen dem Bezirk und der Firma Groth ausgehandelt worden ist, wo eigentlich alle wichtigen Dinge vom Grundsatz her schon geregelt sind. Das ist eine sehr gute Voraussetzung dafür, dass das Bebauungsplanverfahren dann auch relativ zügig und ohne großes Störfeuer durch komplizierte Debatten entwickelt werden kann. Insofern freue ich mich, dass das Projekt insgesamt auf einem so guten Weg ist.

Staatssekretär Ephraim Gothe (SenStadtUm): Ich möchte auch nur einen Aspekt noch einmal aufgreifen, nämlich die der Bebauungsdichte, der Zahl der Wohnungen. Wo kommt die Zahl aus dem StEP eigentlich her? Es ist tatsächlich so gewesen, dass es ältere Konzepte gab mit höheren Wohnungszahlen. Mir ist ein Konzept mit 5.000 Wohnungen bekannt gewesen, und als wir in die ersten Vorgespräche einstiegen, war uns eigentlich ziemlich schnell klar, dass diese 5.000 Wohnungen zu viel sind, und dass es eher zwischen 2.000 und 3.000 liegen wird. Und so ist dann die erste Zahl von 3.000 in den StEP hineingekommen, weil wir im Sinne des Wohnungsneubaus erst einmal von den höheren Zahlen ausgehen wollen. Wir wollen ja gucken, wie viel ist eigentlich auf diesen Flächen insgesamt für Berlin drin. Wenn es jetzt so ist, dass sich ein Einpendeln in der Verhandlung zwischen Bezirk und Investor einstellt und dort etwas zwischen 2.200 und 2.700 abgeschätzt wird, dann ist das überhaupt kein Problem, das wir in der endgültigen Fassung des StEP dann 2.700 reinschreiben. Ich würde da auch eher die obere Kante nehmen, weil wir ja viele Wohnungen haben wollen, und es ist ja auch nicht so, dass das dann eine Vorgabe ist, die irgendwie Gesetzescharakter hätte. Es ist eine Schätzzahl, die nicht dazuführen kann, dass das dann auch letztendlich eingefordert werden könnte. Es ist eine Abschätzung.

Trotzdem ist es mir sehr wichtig zu betonen, dass, wenn dort etwas gebaut wird, das in einer kompakten Bauweise erfolgt und nicht in einer Verstreuung. Da bin ich ganz bei Frau Kapek und bei Herrn Altug, und das ist ja bei diesem Gebiet auch eine schöne Herausforderung, sich dort ein städtebauliches Konzept auszudenken, das einerseits Rechnung trägt dem schönen S-Bahnhof, den es da zum Glück für die Erschließung gibt, wo ich mir durchaus einen etwas urbaneren Ort vorstellen kann, und das muss dann irgendwie übergehen in eine sinnvolle Rahmung dieses Landschaftsgebietes, und da bin ich dabei, dass man das dann, wenn man es bebaut, eben auch dichter bebaut.

Wichtig ist, dass es im Vorfeld, und da stehen wir jetzt ja offensichtlich, eine Einigung darüber gibt, welche Fläche bebaut werden kann und welche nicht. Das ist jetzt hier ausgeführt worden. 39 Hektar können bebaut werden, 57 Hektar werden Landschaftsgebiet [Ed: natürlich gibt zu Denken, daß Gothe hier den Fachterminus „Landschaftsschutzgebiet“ vermeidet, wie das inzwischen im FORUM angemerkt wurde]. Bei den Bauflächen kommt es dann drauf an, wie viel dort wirklich zu errichten ist. Auch da will ich gar keine Zahl als Dogma sehen, sondern es ist sinnvoll, dass das getan wird, was vereinbart ist, nämlich, dass man einen städtebaulichen Wettbewerb macht, einen Workshop, wo über eine gute adäquate Lösung für diesen Ort gerungen wird, und wenn dann nachher bei dem ersten Preis eine Wohnungszahl von 2.725 ist, dann soll es das sein. Wenn da drinsteht 2.480, soll es das auch sein. Da kommt es dann nicht auf die genaue Zahl an, sondern es geht darum, einen guten Städtebau für diesen Ort zu formulieren. – Vielen Dank!

---

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Ein Instrument des Baurechts zur Förderung von Investitionen /
Vermutlich kommt es in Lichterfelde-Süd zur Anwendung

LICHTERFELDE-SÜD – 5. Mai 2013 (khd). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ein relativ neues Planungs-Instrument des Baurechts. Es wurde erstmals nach der Wiedervereinigung Deutschlands Anfang der 1990er-Jahre als „Vorhaben- und Erschließungsplan“ (VEP) für das Gebiet der früheren DDR eingeführt, um Investoren ein zügiges Bauen zu ermöglichen und staatliches Planungspersonal zu sparen. Später wurden diese VEP-Regeln für das gesamte Bundesgebiet übernommen und bei der zum 1.1.1998 erfolgten Novellierung als § 12 im Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt.

Unterschiede zum klassischen Bebauungsplanverfahren

      Stellt das klassische Bebauungsplan-Verfahren eine Angebotsplanung des Staats dar, stehen beim vorhabenbezogenen Verfahren die Interessen und Wünsche eines Investors im Vordergrund. Die wichtigsten Unterschiede sind (ergänzt nach Wikipedia):

• Die Initiative zur Plan-Aufstellung geht immer vom Investor bzw. Bauherrn (im Gesetz „Vorhabenträger“ genannt) aus.
• Der Investor muß über das zur Planung anstehende Grundstück verfügen.
• Der Investor muß seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und seine Bonität nachweisen.
• Der Investor erarbeitet die gesamte städtebauliche Planung, ggfs. unter Hinzuziehen von externen Fachleuten (Stadtplaner, Landschaftsplaner, Juristen usw.).
• Der Investor verpflichtet sich zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten.
• Der Investor verpflichtet sich, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist zu realisieren.
• Die kommunale Verantwortung für die städtebauliche Planung bleibt unberührt, d. h. die Stadtplanungsämter überprüfen die privaten Planungen.
• Der Vorhaben- und Erschließungsplan des Investors unterliegt nicht der Baunutzungsverordnung.
• Von kommunaler Seite können Festsetzungen detaillierter als in normalen Bebauungsplänen erfolgen. Der Festsetzungskatalog kommt nicht zur Anwendung.
• Die Verpflichtungen und Aufgaben des Investors werden vor der Beschlußfassung des Bebauungsplans in einem „Durchführungsvertrag“ (Speziall eines Städtebaulichen Vertrags) festgelegt.

      Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist also ein Verfahren zur Baurechtschaffung für ein ganz konkretes, von einem bestimmten Investor angestrebtes Projekt.

§ 12 BauGB: Vorhaben- und Erschließungsplan

      Im folgenden wird der Text des § 12 aus dem Baugesetzbuch wiedergegeben (Stand: 2011):

(1) Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag). Die Begründung des Planentwurfs hat die nach § 2a erforderlichen Angaben zu enthalten. Für die grenzüberschreitende Beteiligung ist eine Übersetzung der Angaben vorzulegen, soweit dies nach den Vorschriften des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig ist. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach Satz 1 gelten ergänzend die Absätze 2 bis 6.

(2) Die Gemeinde hat auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden. Auf Antrag des Vorhabenträgers oder sofern die Gemeinde es nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für erforderlich hält, informiert die Gemeinde diesen über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 unter Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1.

(3) Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden; die §§ 14 bis 18, 22 bis 28, 39 bis 79, 127 bis 135c sind nicht anzuwenden. Soweit der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Festsetzungen nach § 9 für öffentliche Zwecke trifft, kann gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 1 enteignet werden.

(3a) Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung oder auf sonstige Weise eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festgesetzt, ist unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 festzusetzen, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig.

(4) Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden.

(5) Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung der Gemeinde. Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans innerhalb der Frist nach Absatz 1 gefährdet ist.

(6) Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der Frist nach Absatz 1 durchgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben. Aus der Aufhebung können Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde nicht geltend gemacht werden. Bei der Aufhebung kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 angewendet werden.

Verfahrensablauf

      Der Ablauf des Verfahrens bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist recht ausführlich in dem „Leitfaden Vorhabenbezogener Bebauungsplan“ beschrieben, den die Stadt Mülheim an der Ruhr in PDF (708 kByte) für Architekten, Bauwillige und Investoren herausgegeben hat. In Berlin sind die Stadtplanungsämter in den Bezirken für die Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren zuständig.

Bürgerbeteiligung

      Grundsätzlich erfolgt die Beteiligung der Bürger im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Verfahren wie im normalen Verfahren. Die Öffentlichkeit soll frühzeitig über die Planung und deren Alternativen informiert werden („vorgezogene Bürgerbeteiligung“). Außerdem ist den Bürgern dabei Gelegenheit zu geben, Stellungnahmen und Anregungen abzugeben. Nur im sogenannten „beschleunigten Verfahren“ nach § 13a BauGB könnte seit 2007 auf diese frühe Bürgerbeteiligung verzichtet werden, was aber bei der Bauleitplanung für Lichterfelde-Süd nicht zu erwarten ist, da dafür die Voraussetzungen fehlen.

      Sobald der im Kooperations-Verfahren zwischen Investor und Stadtplanungsamt erarbeitete (ausgehandelte) Entwurf des Bebauungsplans akzeptiert wird, kommt es zur öffentlichen Auslegung des gesamten Planwerks (Zeichnungen, textliche Festsetzungen, Berichte und alle Gutachten sowie auch der Entwurf des Durchführungsvertrags). Innerhalb dieser einen Monat dauernden Auslegung können Bürger noch einmal Anregungen geben und Kritik äußern.

Kritik

      Formal gibt es also die Bürgerbeteiligung auch bei dieser Art des Bebauungsplanverfahrens. Aber die von Bürgern vorgetragenen Einwendungen und Bedenken werden allermeist keine Wirkung zeigen. Denn diese werden vom Investor bzw. seinen Gefolgsleuten bearbeitet. Aber was soll dabei schon anderes herauskommen als eine Bestätigung der Planungsvorstellungen des Investors.

      Zwar muß der Investor dem Stadtplanungsamt zu den Einwendungen einen Abwägungsvorschlag vorlegen, aber von amtswegen wird dann vor allem nur noch auf die Plausibilität der Begründungen der Abweisungen und deren Rechtssicherheit geachtet.

      Deshalb empfiehlt es sich sehr, daß Bürger bereits im Vorfeld eines solchen vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens sich öffentlich mit konkreten Anregungen und Forderungen einbringen. Die Einleitung eines solchen Sonder-Verfahrens ist ein politischer Prozess, der in seinen Zielen durchaus im Sinne des Allgemeinwohls politisch beeinflußbar ist. Denn der Investor hat nach § 1 Absatz 3 BauGB keinen Rechtsanspruch auf das Verfahren.

      Es stellt sich für Lichterfeld-Süd allerdings schon die Frage, ob angesichts der Größe des Areals und der Komplexität der Planungsaufgaben ein vorhabenbezogener Bebauungsplan das geeignete Instrument ist, um das Planungsgebiet südlich der Thermometer-Siedlung sachgerecht zu entwickeln. Wir werden sehen, was passiert.


Mehr zum Thema Bebauungspläne:
[00.07.2008: Leitfaden Vorhabenbezogener Bebauungsplan]  (Stadt Mülheim/Ruhr)

---

Städtbauliche Verträge

Von: IHK Nürnberg, Mai 2013 (FAQ). [Original in PDF]

      Wenn es um städtebauliche Projekte geht, regeln städtebauliche Verträge, welche Rechte und Pflichten der Investor auf der einen Seite und die Kommune auf der anderen hat. Das Baugesetzbuch (BauGB) enthält keine Definition des städtebaulichen Vertrags. "Städtebaulich" ist ein Vertrag, der sich auf Regelungen des Städtebaurechts bezieht. Städtebauliche Vereinbarungen können mit privatrechtlichen Regelungen, etwa über Grundstücksgeschäfte (z. B. Grunderwerb von der Gemeinde), verbunden werden.

      Kennzeichnend für städtebauliche Verträge ist in der Regel, dass ein — zumeist privater — Investor die Kosten für bestimmte städtebauliche Projekte übernimmt. Beispielsweise Maßnahmen für die Aufstellung eines Bebauungsplans oder Folgekosten im Rahmen der Erschließung. Im Gegenzug schafft die Gemeinde Baurecht, etwa durch die Aufstellung eines Bebauungsplans. Hierbei handelt es sich zwar nicht um eine echte Gegenleistung im Sinne eines Austauschverhältnisses, da nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans auch nicht durch Vertrag begründet werden kann (gesetzliches Verbot). Jedoch schuldet der Investor die Erfüllung der von ihm eingegangenen Verpflichtungen oftmals nur, wenn tatsächlich der Bebauungsplan in Kraft tritt.

Vertragstypen

      Das Baugesetzbuch nennt einige Beispielsfälle städtebaulicher Vertragstypen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB), wobei diese Aufzählung nicht abschließend ist. Das BauGB regelt an anderer Stelle weitere spezielle städtebauliche Verträge, z. B. den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB oder den Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB.

      Beispielsweise können die Gemeinden die Ausarbeitung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen bzw. deren Änderungen und Ergänzungen einem privaten Investor auf seine Kosten übertragen. Auch die Ausarbeitung von Landschafts- und Grünordnungsplänen oder von ergänzenden Gutachten (z. B. über Lärmschutz oder Bodenverunreinigungen) kann durch einen städtebaulichen Vertrag übertragen werden.

      Es können Verträge geschlossen werden, um die Ziele der Bauleitplanung zu fördern und zu sichern. Hierzu zählen die Verpflichtung zur Nutzung der Grundstücke binnen einer angemessenen Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans, Vereinbarungen zum sozialen Wohnungsbau oder zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung ("Einheimischenmodelle"). Auch kann die Verpflichtung zu naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen vertraglich vereinbart werden.

      In Folgekostenverträgen können z. B. Kosten für Erschließungsmaßnahmen einem Vorhabenträger auferlegt werden. In Betracht kommen aber auch Kosten für Infrastrukturmaßnahmen wie Schulen, Kindergärten, Altenheime, Jugendfreizeitheime, Senioreneinrichtungen, Bürgerzentren oder Sport- und Spielplätze. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags kann schließlich auch die Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen für die Wärme-, Kälte- und Elektrizitätsversorgung sein, um den Klimaschutz zu fördern.

Rechtliche Schranken

      Städtebauliche Verträge bedürfen nach § 11 Abs. 3 BauGB zumindest der Schriftform. Wenn gleichzeitig einer oder beide Vertragsparteien zur Übertragung des Eigentums an Grundstücken verpflichtet werden, bedarf der Vertrag insgesamt der notariellen Beurkundung. Bei Erreichen der vergaberechtlichen Schwellenwerte ist außerdem unter Umständen das Vergaberecht zu beachten.

      Für Gemeinden gilt beim Abschluss städtebaulicher Verträge nicht allgemein das Prinzip der Vertragsfreiheit, wie bei Verträgen zwischen Privaten. Vielmehr unterliegen die Gemeinden auch hier dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit und der Grundrechtsbindung der Verwaltung. Die Gemeinden dürfen ihre Macht, die ihnen in Form der Planungshoheit verliehen ist, nicht missbrauchen.

      An erster Stelle ist das Verbot zu nennen, durch Vertrag einen Rechtsanspruch auf Aufstellung eines Bauleitplans zu begründen. Dieses Verbot soll verhindern, dass von vornherein ein Planungsergebnis festgelegt wird, was mit dem ergebnisoffenen Verfahren der Abwägung der durch die Bauleitplanung berührten öffentlichen und privaten Belange nicht vereinbar wäre (Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 7 BauGB).

      Weiterhin zu nennen ist das sogenannte Koppelungsverbot: Leistung und Gegenleistung müssen hiernach in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Außerdem dürfen hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden, es sei denn, erst die Gegenleistung beseitigt ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Man kann sich also eine Baugenehmigung nicht kaufen. Wohl aber kann man vertraglich Erschließungsmaßnahmen übernehmen, um die Erschließung des Bauvorhabens zu sichern und damit die Baugenehmigung zu ermöglichen.

      Schließlich müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Beispielsweise muss die aus Anlass eines Vorhabens vereinbarte Übernahme von Folgekosten bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Vorhabens stehen. Werden z. B. die Kosten für die Schaffung von Kindergartenplätzen übernommen, muss dies dem tatsächlich durch das neue Wohngebiet ausgelösten Bedarf entsprechen.

---