PLS-Logo |   Lehrstück Mauerpark Berlin – Teil 3

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    Stand:  17.10.2014   (35. Ed.)  –  File: PLS/Themen/Lehrstueck_Mauerpark_Bln_3.html



Diese Seite ist Teil des Bürger-Portals zur Stadt(ver)planung in Lichterfelde-Süd. Giesensdorf – wie Lichterfelde-Süd früher hieß – ist seit jeher das Stiefkind der (Bezirks-) Politiker. Manche von ihnen wissen noch nicht mal, wo „Giesensdorf“ überhaupt liegt — und entscheiden dennoch über gravierende Bauleitplanungen in dieser Gegend. Man schob und schiebt dort gerne etwas hin, was man in den feineren Wohnquartieren des Bezirks nicht so gerne sieht. [Ständig benachteiligt!]

In Berlin wird im Sommer 2012 ein ganz besonderes Stück zum Politikversagen gegeben. Nein, nicht der Riesenflop mit der Nicht-Eröffnung des Großflughafens in Schönefeld ist gemeint. Es handelt sich um ein Lehrstück für eine total verfehlte Stadtplanung — um die Planung des „Mauerparks“ im Norden Berlins. Derzeit sind die handelnden Figuren, der geldgierige Immobilien- Investor „CA Immo“ (nunmer die Groth-Gruppe), der Senat von Berlin, der Bezirk Mitte, die SPD, die GRÜNEN (sic!) und die CDU, mächtig dabei, mit ihren unsinnigen Planungen (und verlogenen Argumentationen) jede Menge „Wutbürger“ zu produzieren — und das nur 2 Jahre nach „Stuttgart-21“.

Auf dieser Seite sind wesentliche Stationen und Hinweise zu dieser „Volksverarsche“ (O-Ton von der Bernauer Straße) dokumentiert. Vielleicht kommt es noch zu einem Riesenskandal, da offensichtlich erhebliche Ungereimtheiten beim Verkauf der Grundstücke durch den Bund vermutet werden (Vorkaufsrechte!). Sämtliche Links und Kommentierungen in [Ed:...] sind hier redaktionell hinzugefügt worden.


Im Internet ist dieses Dokument (Web-Seite) zu finden unter: http://pruefstein-lichterfelde-sued.de/Themen/Lehrstueck_Mauerpark_Bln_3.html


I n h a l t :      
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G R O T H - G R U P P E   A U F   E I N K A U F S T O U R

Mauerpark-Filet an CDU-Großspender

[Vom Treiben und Wirken des mächtigen Bau-Löwen Klaus Groth].

Aus:
Prenzlberger Stimme, Berlin, 9. Januar 2013, 22.46 Uhr MEZ (Bauen&Wohnen). [Zum Artikel]




G R O T H - G R U P P E   A U F   E I N K A U F S T O U R

Baugebiet am Mauerpark verkauft

Der Projektentwickler Groth-Gruppe hat die 3,5 Hektar nördlich des Gleimtunnels gekauft. Er verspricht bezahlbare Wohnungen und Mitsprache der Bürger. Konkreter wird er derzeit aber nicht.

Aus:
Prenzlauer Berg Nachrichten, Berlin, 10. Januar 2013, xx.xx Uhr MEZ (Alltag). [Original]

BERLIN-MITTE (jw). Im Trubel der Weihnachtszeit ist diese Meldung einfach untergegangen: Das Baugebiet nördlich des Gleimtunnels hat einen neuen Besitzer. Am 20. Dezember hat die Groth-Gruppe, ein Berliner Projektentwickler, das 3,5 Hektar große Gelände am Mauerpark von der CA Immo übernommen. Der Berliner Zeitung sagte der Sprecher der Geschäftsführung Klaus Groth, man wolle etwa 150 Millionen Euro investieren, um bis zu 600 Wohnungen zu errichten. Neben Eigentumswohnungen seien auch verhältnismäßig günstige Mietwohnungen für 7 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter kalt vorgesehen, so Groth. Bis 2017 sollen die Bauarbeiten abgeschlossen sein.

  Informationen zur
»Vorgeschichte dieses Mauerpark-Deals«
Ein Lehrstück für falsche Stadtplanung durch die Berliner Politik.
 
Die Groth Gruppe, die vor allem in Berlin und Umland aktiv ist, hat bereits Erfahrung mit der Entwicklung ganzer Wohngebiete. Als Referenzen führt sie auf Ihrer Internetseite etwa den auf 100 Hektar entstandenen Stadtteil Neu-Karow oder das Potsdamer Kirchsteigfeld auf. Aktuell stehen Projekte mit schönen Namen wie Diplomaten-Park in Tiergarten oder Flottwell Living am Park am Gleisdreieck an. Auch die Zusammenarbeit mit der CA Immo ist für die Gruppe nichts Neues: Im vergangenen Jahr kaufte sie neben dem Gebiet am Mauerpark auch ein ehemaliges Übungsgelände der US-Truppen in Lichterfelde sowie zwei Grundstücke am Hauptbahnhof von der ehemaligen Bahntochter. Auch hier sollen Wohnquartiere mit einer guten sozialen Mischung entstehen, schreibt der
Tagesspiegel.

Für konkrete Angeben ist die Planung noch nicht weit genug

Doch wie soll das Nebeneinander von teureren Eigentums- und günstigen Mietwohnungen genau aussehen? „Wir haben die Planungen gerade erst aufgenommen“, sagt Klaus Groth auf Anfrage. Er versichert, dass es nicht nur ein paar kostengünstige Wohnungen als Feigenblatt für eine teure Wohnanlage werden sollen, sonder er ernsthaft an einer sozialen Mischung interessiert sei. „Natürlich muss man bei billigeren Angeboten etwas an der Ausstattung sparen“, meint er. Den Preis drücken könne man zum Beispiel durch den Verzicht auf Fußbodenheizung oder niedrigere Decken.

Die Planungen der Groth-Gruppe sollen auf Basis der Lorenzen-Plans erfolgen, welcher in der Bevölkerung aufgrund seiner hohen Bebauungsdichte umstritten ist. Jedoch seien qualitative Verbesserungen angedacht, meint Groth. „Die vorgesehenen Innenhöfe sind uns beispielsweise zu klein - die würden wir gerne aufweiten.“ Im Gegenzug könne er dann aber den Erhalt des Grünen Bandes nicht mehr garantieren. Auch wie die Erschließung des Bau- und späteren Wohngebietes erfolgen soll, könne er zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen. Gleiches gilt für die Dichte der Bebauung.

Bürger bleiben engagiert

Für Frank Möller von der Stiftung Weltbürger-Park „lässt das Engagement dieses Projektentwicklers wenig Hoffnung“, wie er sagt. Mit Blick auf dessen bisherige Arbeit geht er davon auf, dass am Mauerpark ein weiteres Luxusquartier entstehen soll. Allerdings verweist Möller zurecht darauf, dass der Bebauungsplan für das Gebiet noch erstellt werden muss und damit noch gar nicht sicher ist, ob die Gruppe überhaupt bauen darf. Schließlich widerspricht die bisher angestrebte Bebauungsdichte dem derzeit geltenden Recht, weshalb Klagen nicht ausgeschlossen sind. „Unsere Stiftung ist mit dem Plan, Geld zu sammeln und das Grundstück selbst zu kaufen, zwar gescheitert“, sagt Möller. Man wolle sich aber weiter für den Park engagieren und im Falle eines Falles eine Klage finanziell unterstützen.

Auch die Bürgerwerkstatt Mauerpark Fertigstellen kennt die Groth-Gruppe bislang eher als „Bauträger aus dem Luxusbereich“, wie Sprecher Rainer Krüger sagt. Die Ansage, dort auch günstigen Wohnraum schaffen zu wollen, bewertet er aber erstmal positiv. Nun werde die Werkstatt den Kontakt suchen in der Hoffnung, sich in die weiteren Planungen einbringen zu können, meint Kürger. „Wir wollen dafür kämpfen, dass die Bebauung im Norden so verträglich wie möglich abläuft.“

Runder Tisch für Anwohner und Projektentwickler

Klaus Groth signalisiert durchaus Gesprächsbereitschaft mit den Bürgern. „Wir werden den Kontakt suchen und möchten sie gerne an einen Runden Tisch einladen“, sagt er. Ob man dann allerdings in allen Punkten einig werde, müsse man sehen.

Die Arbeit der Bürgerwerkstatt an der Gestaltung der neuen Parkfläche im Süden geht derweil definitiv weiter: Auf eine offene Info-Veranstaltung Ende Januar, zu der auch Nicht-Mitglieder eingeladen sind, folgen ab Februar konkrete Planungstreffen. Laut Krüger will man sich dabei gleich um die große Parkfläche von 5 Hektar kümmern – obwohl die aktuelle Erweiterung erstmal nur 2 Hektar beträgt.

Auch wenn der Spatenstich zur Erweiterung bereits im Dezember fiel, zeigt sich der Park derzeit noch in seiner alten Größe. Erst im Sommer will man den Zugang an der Weddinger Lortzingstraße öffnen und damit die besagten 2 Hektar Parkfläche erschließen. Vorher muss aber noch geklärt werden, wie sich die Nutzung als Park mit der Gewerbestraße vereinbaren lässt, die derzeit noch quer durch das Gebiet läuft.



Groth-Gruppe kaufte Nordgelände bereits im Juli 2012

Aus:
Prenzlberger Stimme, Berlin, 24. Januar 2013, 22.31 Uhr MEZ (Bauen&Wohnen). [Original]

BERLIN-MITTE (ODK). Entgegen den bisher bekannt gewordenen Darstellungen wurde das Gelände nördlich des Gleimtunnels nicht erst im Dezember, sondern bereits im Sommer 2012 an den Bauunternehmer Klaus Groth verkauft.

Wie die Groth Gruppe auf Anfrage der Prenzlberger Stimme mitteilte, war das Grundstück „Gegenstand des Grundstückspaketes mit der CA Immo im Juli 2012“. In jenem Monat hatte die CA Immo die Verkäufe zweier Grundstückspakete an die Groth Gruppe vermeldet: Einmal am 16. Juli und ein weiteres Mal am 20. Juli. Doch während die Pressemitteilung vom 16. Juli die Grundstücke des ersten Paketes detailliert beschrieb, wurde beim beim zweiten Paket lediglich erwähnt, dass zur Erwerbung „auch das Entwicklungsgebiet an der Lehrter Straße“ gehöre – der Rest der Ankäufe blieb unbenannt. Die Groth Gruppe begründete die Geheimnskrämerei damit, dass der Kaufvertrag erst mit dem Beitritt zum „Städtebaulichen Vertrag“ am 20. Dezember 2012 wirksam geworden sei.

Das Datum des tatsächlichen Erwerbs des Nordgrundstücks durch die Groth Gruppe könnte die Eile erklären, mit der Mittes Stadtentwicklungsstadtrat Carsten Spallek (CDU) den Beschluss zur Erstellung eines Städtebaulichen Vertrages, der dem Eigentümer eine Massivbebauung im Nordteil des Mauerpark-Erweiterungsgeländes garantiert, vorangetrieben hatte.

Ein Vorgang mit Geschmäckle

Nachdem im Juni 2012 auf der letzten Tagung vor der Sommerpause der Bezirksverordnetenversammlung von Mitte ein entsprechender Eilantrag aus Zeitmangel nicht mehr behandelt werden konnte, hatte das Bezirksamt großzügig auf ein Votum der Bezirksverordnetenversammlung verzichtet und das Verfahren
per Dekret selbst in Gang gesetzt.

Ein Geschmäckle bekommt der Vorgang nicht zuletzt durch die Person des neuen Eigentümers der Immobilie. Klaus Groth ist für seine besonders guten Beziehung zur Berliner CDU bekannt. Er zählt zu den Großspendern der Christdemokraten. Und offenbar ging es bei seinen Unternehmungen nicht immer mit rechten Dingen zu: So berichteten zum Beispiel Berliner Medien im Frühjahr 2001 über die fragwürdige Vergabe eines 145-Millionen Auftrages für den Neubau der Bibliothek der Technischen Universität. Der Vergabesenat des Kammergerichts sah sich hernach bemüßigt, die ganze Angelegenheit wieder rückgängig zu machen.

Auch im Dunstkreis der Berliner Bankenaffäre tauchte der Name Klaus Groth auf. So berichtet die Berliner Zeitung seinerzeit über offenbar besondere Vorzugsbedingungen, die Klaus Groth bei der Bankgesellschaft genoss, obwohl „Groth bankintern als Problemfall“ galt:

„In einer Aktennotiz der Bank vom 22. Juni 2001 wurden die Groth zuzuordnenden Kredite auf 1,88 Milliarden Mark beziffert. Eine IBAG/GIB-Zahlung von 12,8 Millionen Euro an Groth sei zudem ‚voll Blanko‘, also ohne jede Sicherheit, ausgereicht worden.“

Der Großteil der Kredite kam von der Berlin Hyp Vorstandsvorsitzender der Bank war der damalige CDU-Generalsekretär Klaus-Rüdiger Landowsky.

Ahnungsloser CDU-Stadtrat

Trotz der nach wie vor exzellenten Verbindungen, die Bauunternehmer Klaus Groth zur Berliner CDU hat, drang offenbar das gesamte Jahr 2012 nicht der leiseste Hauch einer Nachricht über Klaus Groths Begehrlichkeiten bezüglich des Nordgrundstückes an das Ohr von Mittes CDU-Stadtentwicklungsstadtrat Carsten Spallek.

So ließ er heute der Prenzlberger Stimme via E-Mail mitteilen:

„Über den Grundstücksverkauf hat die Berliner Zeitung am 21.12.2012 berichtet. Herr Spallek wurde kurz vor der Veröffentlichung in der Berliner Zeitung über den Abschluss des Grundstückkaufvertrages informiert.“

Selbstverständlich ist dieser Darstellung unbedingt Glauben zu schenken. Was allerdings nach wie vor fehlt, ist eine schlüssige Erklärung für die Eile, mit der Carsten Spallek im Juni 2012 den Beschluss zur Erstellung des Städtebaulichen Vertrages betrieben hatte.



G R O T H - G R U P P E 

Vertrag mit Beinfreiheit

Irgendwas mit sozial und ökologisch, so soll das Baugebiet am Mauerpark werden. Doch was bedeutet das konkret? Das soll bitte der Bezirk Mitte demnächst klären, heißt es jetzt vom Senat.

Aus:
Prenzlauer Berg Nachrichten, Berlin, 11. Februar 2013, xx.xx Uhr MEZ (Politik). [Original]

BERLIN-MITTE (jw). Irgendwie sozial, irgendwie ökologisch, und irgendwas mit bezahlbaren Mieten. So lassen sich die Pläne für das neue Baugebiet nördlich des Gleimtunnels zusammenfassen, die im städtebaulichen Vertrag zwischen dem Senat, dem Bezirk Mitte sowie der CA Immo und der Groth-Gruppe als Projektentwickler festgeschrieben sind. Dass diese Zusagen reichlich schwammig sind, war von Anfang an ein Kritikpunkt an dieser Vereinbarung. Nun hat Christian Gaebler (SPD), Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, es noch mal schwarz auf weiß zugegeben, dass dort bewusst ein Interpretationsspielraum gelassen wurde.

In einen kleinen Anfrage erkundigte sich Andreas Otto, der für die Grünen im Abgeordnetenhaus sitzt, was denn eigentlich die im Vertrag angekündigte „nachhaltige und ökologisch ausgewogene Entwicklung" genau sein solle, wie hoch ein „möglichst hoher Anteil" an Mietwohnungen sei, und wie viele Wohnungen genau durch Baugruppen, Genossenschaften und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften errichtet werden sollten. Gaeblers Antwort auf all diese Fragen: Konkrete Definitionen erfolgten erst im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, für welches der Bezirk Mitte verantwortlich sei. Womit der Staatssekretär nicht nur einräumt, dass der millionenschwere Vertrag ohne feste Zusagen des Investors geschlossen wurde, sondern er auch alle Verantwortung an den Bezirk abwälzt.

Nur die Zahlungen an die CA Immo sind konkret

Entsprechend zynisch kommentiert Otto, dass der Bezirk hoffentlich von seiner Verantwortung für alle Eigentumsfragen auf dem Grundstück wisse. „Mir ist kein Bebauungsplan bekannt, in dem geregelt werden konnte, dass landeseigene Gesellschaften, Baugruppen und Genossenschaften Grundstücke bebauen sollen." Zudem kritisiert Otto, dass der Senat der CA Immo fast 4 Millionen Euro Ausgleich für Planungsleistungen und Mietausfälle zahlt – zumal Gaebler zugibt, dass dies eigentlich nicht üblich sei. „Der Vertrag ist offensichtlich voll leerer Versprechungen", so Otto. „Das einzig handfeste sind die Zahlungen Berlins an die CA Immo."

Die Groth-Gruppe, welche das 3,5 Hektar große Gelände in den kommenden Jahren entwickelt will, hat damit einen großen Spielraum. Zwar hat Klaus Groth gegenüber dieser Zeitung angekündigt, durchaus daran interessiert zu sein, bezahlbaren Wohnraum in angemessener Menge zu schaffen. Aber mit den vagen Formulierungen im Vertrag wurde die Chance vergeben, klare Vorgaben für die Größenordnung zu machen. Was doppelt bitter ist, wenn man bedenkt, dass der Mauerpark-Deal das Land insgesamt mindestens 6,3 Millionen Euro kostet. Verantwortungsvolle Politik sieht anders aus. [
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G R O T H - G R U P P E 

Groth-Pläne vorgestellt, Bürgerbeteiligung gescheitert

Die Groth Gruppe zeigt, was sie bauen will, die Bürgerwerkstatt steigt aus. Die Pläne zeigen: Bezirk und Land können appellieren, aber nichts steuern. Soziale Durchmischung wird es wohl nicht geben.

Aus:
Prenzlauer Berg Nachrichten, Berlin, 15. Februar 2013, xx.xx Uhr MEZ (Politik). [Original]

BERLIN-WEDDING (tt). Die Bürgerwerkstatt und die Groth Gruppe haben sich bei der heutigen Pressekonferenz zur Bebauung des nördlichen Mauerparks öffentlich überworfen. Nachdem Klaus Groth die Pläne seines Unternehmens im Rathaus Wedding vorstellte, verkündete Rainer Krüger von der Bürgerwerkstatt „Mauerpark fertigstellen“ den sofortigen Ausstieg aus den gemeinsamen Gesprächen. Es gebe „keine Grundlage mehr für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit“, erklärte Krüger.

Grund für den Abbruch der Verhandlungen ist, dass es nach derzeitigem Stand kaum noch Chancen darauf gibt, in dem neuen Stadtviertel auf Seite des Bezirks Mitte auch Wohnraum für Mittel- oder gar Geringverdiener zu schaffen. Sowohl Groth als auch der für Stadtentwicklung zuständige Stadtrat Carsten Spallek (CDU) machten deutlich, dass sie sich dafür nicht in der Verantwortung sähen. Ansprechpartner sei „Herr Wowereit“ und sein Senat, erklärte Spallek. In der vergangenen Woche erklärte der Staatssekretär für Stadtentwicklung, Christian Gaebler (SPD), dass der Bezirk für soziale Durchmischung sorgen müsse. Rainer Krüger von der Bürgerwerkstatt: „Das ist ein Verschiebebahnhof der Verantwortlichkeiten. Das wird dazu führen, dass ein neues Luxusquartier entstehen wird.“

Klaus Groth präsentierte in der Pressekonferenz die vorläufigen Pläne zur Erschließung, Mitte bis Ende 2017 soll das neue Quartier stehen. Grundlage ist der städtebauliche Entwurf nach Lorenzen, den die Bürgerwerkstatt von Beginn an skeptisch beurteilt habe, so Krüger. Demnach sollen rund 520 bis 530 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 54.000 Quadratmetern entstehen. „Je die Hälfte der Wohnungen sind als Mietwohnungen an der [lauten] Nord- bzw. Eigentumswohnungen an der Südseite des neuen Stadtquartiers vorgesehen.“ 40 Prozent der Wohnungen sollen kleiner als 70 Quadratmeter sein, der Rest bis zu 110 Quadratmeter.

Die Durchschnittsmiete werde nach jetzigen Kalkulationen bei 9 Euro pro Kalt-Quadratmeter liegen, der Kaufpreis bei mindestens 3.500 Euro pro Quadratmeter. „Wir wollen die Preise selbst differenzieren“, sagte Klaus Groth. Soll heißen: Sowohl hochpreisige als auch günstigere Wohnungen sollen angeboten werden. Preise unter 8,50 Euro nettokalt pro Quadratmeter werde es aber kaum geben, machte Groth klar. Jedenfalls nicht, wenn er alleine baue.

Genossenschaften zeigen kaum Interesse

Denn grundsätzlich sei es möglich, dass sich Wohnungsgenossenschaften, kommunale Wohnungsgesellschaften und Baugruppen beteiligten. Die Krux: Sie müssen sich darum schon selbst kümmern. Sie sind „eingeladen, sich an der Durchführung des neu entstehenden Wohngebietes zu beteiligen“, heißt es in einer Erklärung. Es gebe bis jetzt aber weder Genossenschaften oder Gesellschaften, die Interesse bekundet hätten, so Groth. Auch er selbst sei durchaus bereit, günstigeren Wohnraum zur Verfügung zu stellen - wenn das Land Geld gäbe oder das Projekt über die Investitionsbank Berlin-Brandenburg fördere. Entsprechende Gespräche liefen.

Überhaupt sei die Forderung nach sozialer Durchmischung sehr diffus. „Es gibt bis jetzt keine Definition, was damit gemeint ist“, sagte Groth. Auch, welche Ausstattung in den günstigeren Wohnungen wegfallen soll und für welchen Personenkreis sie vorbehalten wären, sei unklar. Dreh- und Angelpunkt sei aber die öffentliche Förderung. „Ohne die geht es nicht.“ Stadtrat Spallek nahm dies auf und schloss den Bezirk als Geldgeber aus. „Ich sehe das Land in der Verpflichtung.“ Gebe es Geld, gehe er „davon aus, dass der Eigentümer auch bereit ist, da mitzumachen“. Mehr sei von einem städtebaulichen Vertrag, der immerhin bereits viele öffentliche Gelder gekostet hat, an Rahmenregelung nicht zu erwarten.

Zu nah am Moritzhof

Schon an diesem Punkt wurde klar, dass die Bürgerwerkstatt nicht mehr mitmachen will. Aber auch in anderen Bereichen gibt es unüberbrückbare Differenzen. So sieht der Plan zum Beispiel vor, mit der Bebauung 25 Meter an den Moritzhof heranzurücken, also wesentlich näher, als ursprünglich angedacht. Damit sei der Plan eines Grünen Bandes obsolet, so Krüger. Und zwar sei es löblich, dass auf dem Gelände auch eine Kita mit 40 Plätzen geplant sei. Aber sei bei mehr als 500 Wohnungen wesentlich mehr zusätzliche Infrastruktur nötig. „Davon ist keine Rede“, so Rainer Krüger. Er geht davon aus, dass das Brunnenviertel sich mit dem neuen Quartier Kreativen und Geringverdienern verschließen wird. Und damit ein neuer Hot-Spot der Gentrifizierung entsteht. Er geht von Nettokalt-Mietpreisen von 12 bis 15 Euro aus.

Zu den weiteren Plänen der Groth Gruppe: Es soll ein Quartiersplatz und eine öffentliche Spielfläche entstehen, mit weiteren „Nahversorgungseinrichtungen“. Erschlossen werde das neue Wohnquartier allein über die Gleimstraße. Sie werde auf 6 Meter Fahrspur und 2 Fußwege ausgeweitet und eine Ampel die Zufahrt regeln. Mehr Verkehr entstünde nicht, so Klaus Groth. „Das neue Wohnquartier wird für den Fahrzeugverkehr ausschließlich über eine neue Straße von der Gleimstraße erschlossen.“ Für Radfahrer und Fußgänger soll es einen Aufzug geben. „Die Unterhaltung und Pflege des Quartiers erfolgt durch eine gemeinsame Dachgesellschaft, an der alle künftigen Eigentümer beteiligt werden. Dadurch wird nachhaltig die Qualität der Gesamtanlage gesichert.“

Bürgerwerkstatt will jetzt „mobilisieren“

Übergeben werde laut Groth das Gelände von dem jetzigen Eigentümer CA Immo am 1. März an die Groth Gruppe, im Herbst 2014 sollen dann die Bauarbeiten beginnen. Bis dahin will nun auch die Bürgerwerkstatt, die sich bisher für konstruktive Gespräche mit Bezirk und Klaus Groth eingesetzt hat, Protest organisieren. „Sprecher und Delegationsmitglieder der Bürgerwerkstatt sehen unter den völlig konträren Ausgangslagen keinen Spielraum mehr für einen konstruktiven Dialog mit der Groth Gruppe“, hieß es in einer spontanen Erklärung. „Sie werden der Bürgerwerkstatt empfehlen, [gegen] die geplante Nordbebauung zu mobilisieren.“ Klaus Groth erwiderte: „Dann nehme ich hiermit zur Kenntnis, dass die Gespräche eingestellt sind.“



G R O T H - G R U P P E 

Eklat um Mauerpark

Ein Investor stellt Pläne für das Neubauquartier am Park vor, sieht sich für die soziale Mischung aber nicht verantwortlich.

Aus:
taz, Berlin, 16. Februar 2013, Seite xx (Berlin). [Original]

BERLIN (taz). Günstige Mietwohnungen gibt es in dem Neubauquartier am Mauerpark nur dann, wenn der Senat sie subventioniert. Das stellten Investor Klaus Groth und der Bezirksstadtrat von Mitte, Carsten Spallek (CDU), am Freitag [15.2.2013] auf einer Pressekonferenz klar. „Wir stehen im Wettbewerb auf dem Markt und können die Mieten nicht aus anderen Einnahmen unseres Unternehmens querfinanzieren“, so Groth.

Rainer Krüger von der Bürgerwerkstatt Mauerpark sagte, man sehe deshalb „keinen Spielraum mehr für einen konstruktiven Dialog.“ Die Initiative werde jetzt mobilisieren, um die Bebauung zu verhindern. Auch der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto meinte: „Wenn der Senat nicht in der Lage ist, seine Zusicherungen einzuhalten, dann muss das Geschäft eben rückgängig gemacht werden.“

Im Oktober hatte der Senat einem umfangreichen Deal mit dem Eigentümer des Brachgeländes westlich des jetzigen Mauerparks zugestimmt: Der größte Teil des Geländes geht an das Land, der Park wird dort erweitert. Im Gegenzug erhält der Eigentümer auf dem Gebiet nördlich der Gleimstraße das Recht zum Bau von Gebäuden. Auf einer Bruttogeschossfläche von 54.000 Quadratmetern will Investor Groth rund 520 Wohnungen sowie einen Kindergarten bauen. Das Gelände wird über eine neue Zufahrt von der Gleimstraße aus erschlossen. In einem Vertrag zwischen Eigentümer und dem Land Berlin hieß es: „Die Vertragsparteien streben eine nachhaltige und ökologisch ausgewogene Entwicklung und eine soziale Durchmischung des Gebietes an.“

Schwarzer Peter

Der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto fragte beim Senat nach: Was heißt „soziale Durchmischung“? Stadtentwicklungsstaatssekretär Christian Gaebler (SPD) antwortete: Eine konkrete Definition der Kriterien „wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, das das Bezirksamt Mitte führt, erfolgen“.

Gestern spielte das Bezirksamt Mitte den Schwarzen Peter jedoch wieder zurück: Für günstige Mieten könne nicht der Bezirk sorgen, sondern nur der Senat, indem er die Mieten aus dem Landeshaushalt subventioniert, so CDU-Stadtrat Spallek. Eigentümer Groth sagte, der Begriff „soziale Durchmischung“ sei nirgendwo definiert. Für ihn bedeute das, dass er sich bereit erkläre, einen Teil der Fläche an Baugruppen, Genossenschaften und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften zu verkaufen.

Das heißt:

Bezirk und Land haben mit einem Grundstückseigentümer einen Vertrag geschlossen – und hinterher ist nicht klar, was die sozialen Zusicherungen des Investors bedeuten und wer eigentlich dafür zuständig sein soll, deren Einhaltung zu kontrollieren. Und für den Investor Groth bedeutet sein angebliches „Anstreben einer sozialen Durchmischung“ nur, dass er es duldet, wenn andere mit ihrem Geld niedrige Mieten subventionieren.

„Ich stelle fest, dass der Senat nichts geklärt hat“, kritisiert der Grünen-Abgeordnete Otto. Nur die Zahlung an den Investor von 3,8 Millionen Euro für den anderen Teil des Grundstückes seien verpflichtend. Auch Rainer Krüger von der Bürgerwerkstatt bemängelt: „Die Groth-Gruppe verfolgt nach altbekannter Investorenmanier allein das Ziel einer optimalen Verwertung und Renditeausschöpfung der nördlichen Fläche.“



F O R D E R U N G

Paradigmenwechsel im Bauplanungsrecht

Ein Positionspapier zur Bauleitplanung der Arbeitsgemeinschaft sozialdemokratischer Juristinnen und Juristen (ASJ) Berlin.

Aus:
ASJ-Positionspapier, 24. Februar 2013 (ASJ-Beshluss).

BERLIN (ASJ). In letzter Zeit fühlt sich die Bevölkerung zunehmend im Zusammenhang mit größeren Infrastruktur- und Planungsvorhaben übergangen.

Aufgabe der den Gemeinden übertragenen Bauleitplanung ist nach § 1 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die dem Wohl der Allgemeinheit dient, eine sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet und sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen künftiger Generationen entspricht.

Die Bauleitplanung erfordert eine gerechte Abwägung zwischen privaten und öffentlichen Interessen im Sinne der Planungsleitlinien unter Berücksichtigung der Konkretisierungen in § 1 Abs. 6 BauGB. Erreicht wird diese Abwägung durch die in § 3 BauGB vorgeschriebene frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit. Soweit eine öffentliche Planungsentscheidung erforderlich erscheint, muss der öffentliche Planungsträger diese vornehmen.

Im Widerspruch hierzu setzt heute die Gesetzgebung im Interesse von Investitionsvorhaben auf die Beschleunigung und Vereinfachung von Planungsverfahren. Die planerische Entwicklung wird dabei, auch zur Ersparung von Verwaltungspersonal und Kosten, unter Einschränkung der Beteiligungsrechte der Bürger und des Rechtsschutzes weitgehend in die Hände von Investoren gelegt.

Die Bebauungsplanung droht, die ursprüngliche Funktion einer gerechten Abwägung zu verlieren. Planerische Wertungen werden vor allem zugunsten von Investoren bereits in den Planungsgesetzen vorgegeben. So wird die Öffentlichkeitsbeteiligung, die den Kern der öffentlichen Planung bildet und der eine ausgeprägt demokratische Funktion zugrunde liegt, zunehmend eingeschränkt. [weiter im PDF-Dokument]

Behandelt werden dort:
  • Die Entwicklung des öffentlichen Bauplanungsrechts im Überblick.
  • Vorschläge für eine den rechtsstaatlichen Anforderungen entsprechenden Bauleitplanung.
  • Umsetzung der Bauleitplanung.
  • Änderung des Baugesetzbuches.
  • Stärkung der Bauverwaltung.

Mehr zu diesem Thema:
[29.01.2013:
BauGB-Novelle: Öffentliche Anhörung vor dem Bauausschuss]  (IMMOBILIEN-ZEITUNG)



K O M M E N T A R   Z U M   L E H R S T Ü C K

Mauerpark – der nächste Rechtsbruch kommt!

Ein Kommentar zur rechtlichen Lage.

Aus:
Pankower Allgemeine Zeitung, Berlin, 4. März 2013, 16.15 Uhr MEZ (Aktuell). [Original]

BERLIN-MITTE (ms). Am kommenden Mittwoch, den 6.3.2013 findet in Berlin-Mitte die nächste Sitzung des Stadtplanungsausschuß statt. Unter dem Punkt „Ö 5.3 Mauerpark: Neuplanung Groth Gruppe BE: Bezirksamt Mitte, Herr Klaus Groth (Groth Gruppe)“ wird die Planung zur Bebauung der Nordfläche des Mauerparks vorgestellt. Die Vorstellung der Bebauungspläne ist politisch eine „denkwürdige Veranstaltung“, weil hier eine festgesetzte „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ als „Bebauungsfläche“ diskutiert werden soll.

Vorgeschichte:

Nach dem Bauboom in den 90er Jahren hat der Berliner Senat eine
Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption (in Ergänzung der Programmpläne des Berliner Landschaftsprogramms/ Artenschutzprogramms) entwickelt – diese wurde vom Berliner Abgeordnetenhaus am 19. Februar 2004 beschlossen.

Der Mauerpark wurde darin als „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ planerisch festgelegt. Begründet wurde dies mit den eklatanten innerstädtischen Grünflächem-Defiziten in den angrenzenden Bezirken Wedding und Prenzlauer Berg.

Was sind Ausgleichsflächen?

Werden unversiegelte, unbelastete, bisweilen auch ökologisch wertvolle Flächen für die weitere bauliche Entwicklung der Stadt in Anspruch genommen, so sind daraus resultierende Beeinträchtigungen für Natur und Landschaft gemäß Naturschutzgesetz auszugleichen bzw. zu kompensieren. Das heißt, wenn beispielsweise Flächen neu bebaut werden sollen, dann sind in der Regel Maßnahmen zugunsten von Natur und Landschaft vorzusehen, die den Verlust von Funktionen des Naturhaushaltes bzw. des Landschaftsbildes kompensieren. Dies gebietet die naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsregelung.

Der Mauerpark in seiner Gesamtheit wurde als eine solche Ausgleichsfläche festgelegt – und nach Maßgabe des geltenden Flächennutzungsplan als Grünfläche bezeichnet.

In der praktischen Realität hat der Bezirk Mitte die bestehende Zwischennutzung mit gewerblichen Lagerplätzen weiter geduldet – obwohl es spätestens seit 2004 planerisches Ziel war, dort eine Grünfläche mit gesamtstädtischer Ausgleichswirkung zu schaffen.

    Flächennutzungsplan Mauerpark von 2011
^   Ausschnitt aus dem Berliner Flächennutzungsplan (FNP, Stand: Dez. 2011) mit dem Mauerpark. Der gesamte Streifen ist im FNP aus gewichtigem Grund als „Grün“ ausgewiesen. Das bindet die Verwaltung von Senat und Bezirk. Dennoch glaubt das Bezirksamt Mitte, dem Bauansinnen der Groth-Gruppe folgen zu können. Vergrößerung durch Klicken auf den Plan. [FNP-Legende]   [Gesamter FNP von 2011/12]   (Repro: 2012 – khd-research)
Die Bezirksverwaltung Berlin-Mtte hätte spätestens seit 2004 gezielt auf eine Umwandlung als Grünfläche hinarbeiten müssen – und hat dies auch in älteren Mauerparkplänen zum Ausdruck gebracht.

Nicht nur Anwohner, sondern auch Investoren haben im Vertrauen auf die geltende Planungssicherheit ihre Lebens- und Investitionsplanungen getätigt. Wohnsitze wurden gewählt, um Kinder in einem grüne Umfeld aufwachsen zu lassen zu können. Familienfreundliche Wohnungen wurden gebaut, bei Sanierung zusammengelegt. Und Investoren haben Wohnbauten im Vertrauen auf das grüne Umfeld und dessen stadtklimatische Ausgleichswirkungen geplant. Nicht zu Letzt: auch Wohneigentum und Grundstückseigentum wurde erworben – mit entsprechenden an das Grün gekoppelten Grundstückswerten und Kaufpreisen.

Worin begründet sich der neue Rechtsbruch?

Der Bezirk Mitte hat entgegen geltenden fachplanerischen Grundsätzen eine „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ zur Disposition gestellt, die aber im „Flächennutzungsplan Berlin“ als Grünfläche gesichert ist, und vom Senat Berlin und dem Abgeordnetenhaus bestätigt ist.

Da der Bezirk aufgrund seiner Bezirkszuständigkeit keine überörtlichen Planungsabwägungen treffen kann, überschreitet der Bezirk mit seinen neuen Planungsabsichten seine Zuständigkeit und gerät in Kollision mit den §§ 66 und 67 der
Berliner Landesverfassung. Zudem: Wenn der Bezirk entgegen der bisher geltenen Flächennutzungsplanung „Bauabsichten“ fördern wollte, dann hätte er längst auf Ebene der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und im Abstimmungsverfahren mit dem Bezirk Pankow Planänderungsverfahren einleiten müssen.

So hätte der Bezirk Mitte längst eine Herausnahme der Bebauungsfläche aus dem Landschaftsprogramm und ein entsprechendes Änderungsverfahren nach § 5 und § 6 NatSchGBln veranlassen müssen, um eine Änderung des Flächennutzungsplans überhaupt auf Ebene des Berliner Abgeordnetenhauses ermöglichen zu können [Ed: das Abgeordnetenhaus beschließt den FNP und dessen Änderungen!].

Ferner hätte der Bezirk Mitte einen Änderungsantrag zum Flächennutzungsplan mit dem Gegenstand einer „Erschließung“ erarbeiten müssen – da angesichts der Vorhabengröße von 520–530 Wohnungen auch auf Ebene der Verkehrsplanung überbezirkliche Abstimmungen erforderlich sind. Angesichts einer nur rund 11 Meter breiten Zuwegung hinter dem Gleimtunnel stellt sich auch die Frage, ob eine geordnete Erschließung des Grundstücks überhaupt möglich ist.

All dies ist bislang nicht geschehen – und ein Grundstück ohne Erschließung ist nach § 123 Baugesetzbuch (BauGB) auch nicht baulich nutzbar. Der Bezirk Mitte muss also einen Bebauungsplan erarbeiten – der diese Versäumnisse nachträglich zu heilen versucht.

Die Rechtslage ist kompliziert

Es gilt jedoch der Grundsatz nach § 8 Absatz 2 Satz 1
BauGB, danach sind die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Ein Gutachten des wissenschaftlichen Parlamentsdienstes des ABGEORDNETENHAUS BERLIN vom 18.12.2012 hat diese Auffassung noch einmal bestätigt (Gutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan). Das Gutachten wurde von DIE LINKE beauftragt – und räumt mit der vom Stadtrat Carsten Spallek vertretenen Auffassung auf, bei „Festsetzungen des Bebauungsplans sind Abweichungen von den Darstellungen im Flächennutzungsplan hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in gewissem Umfang möglich.“

Im Bebauungsplan können – abweichend vom Flächennutzungsplan – Grünflächen als Bauflächen nur festgesetzt werden. wenn die Grundzüge des Flächennutzungsplans nicht beeinträchtigt werden.

Im konkreten Fall ist die Festlegung der gesamten Grünfläche im Mauerpark als „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ planerheblich und berührt die Grundsätze der überörtlich festgelegten Gesamtplanung – die im Abgeordnetenhaus – nicht im Rathaus Mitte festgesetzt worden ist. Die vom Bezirk Mitte vertretenen Planungsabsichten zur Bebauung der Nordfläche des Mauerparkes betreffen daher eine derzeit „planungsrechtlich abgesicherte Grünfläche“, die mit einer geduldeten gewerblichen Nutzung belegt ist.

Die Rechtslage ist damit für den Bezirk Mitte verfahren – jeder weitere Schritt wird weitere juristisch einklagbare Hürden schaffen und auf Jahre hinaus die Gerichte beschäftigen.

Was bedeutet das für den Investor Groth?

Die Groth-Gruppe hat einen Grundstückskauf auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrages mit einer „österreichischen Immobilien-AG“ (CA-Immo) abgeschlossen, der an entscheidender Stelle nichtig ist. Bei dem Grundstück handelt sich um eine derzeit „planungsrechtlich abgesicherte Grünfläche“, die mit einer geduldeten gewerblichen Nutzung belegt ist. Baurecht für diese Fläche muß erst beantragt und geschaffen werden.

Baurechtlich wird aber jeder Bebauungsplan-Entwurf für die betreffende Fläche angreifbar – solange die Planungshoheit allein beim Bezirk Mitte liegt. Nach bisheriger Verfahrenslage ist die von Carsten Spallek geführte Bezirksbauverwaltung nicht Willens und in der Lage, eine „gesamtstädtische Abwägung“ bezüglich der Ausgleichsfläche Mauerpark rechtssicher durchzuführen.

Die Ausgleichslösung für Investitions-Absichten und Umweltausgleich muss daher auf Landesebene gesucht werden – weil übergeordnete Belange zu „gesamtstädtischen Ausgleichsflächen“ auch nur auf übergeordneter Ebene abgewogen werden können!



Mauerpark: LINKE erwägt Klage

[Ed: Die FNP-Ignoranz des Senats eröffnet eine Klagemöglichkeit].

Aus: Neues Deutschland, Berlin, 8. März 2013, Seite xx (Berlin). [Original]

BERLIN (nd). Die Linkspartei im Abgeordnetenhaus beabsichtigt, gegen die Bebauung auf der nördlichen Erweiterungsfläche des Mauerparks zu klagen. Grund hierfür: "Der Flächennutzungsplan [FNP] soll für das Baufeld nördlich des Gleimtunnels nicht geändert werden", erklärte Katrin Lompscher, Sprecherin für Stadtentwicklung bei der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, gegenüber "nd". Weil die Flächennutzung dort jedoch eine Grünfläche vorsieht, sei eine Bebauung nicht rechtens, so Lompscher.

Der Investor Klaus Groth plant, auf dem 3,5 Hektar großen Baufeld 520 bis 530 Wohnungen zu errichten. Grundlage der Planung sei der Entwurf des Architekten Lorenzen, sagte ein Sprecher der Groth-Gruppe am Mittwochabend [6.3.2013] vor dem Stadtentwicklungsausschuss der Bezirksverordnetenversammlung Mitte. "In unseren Plänen haben wir die Geschossfläche um 3.000 bis 4.000 Quadratmeter gesenkt, um eine bessere Qualität der Wohnfläche zu bekommen", betonte der Sprecher.

Die Bürgerinitiativen am Mauerpark lehnen die Pläne allesamt ab. Ihnen ist die Bebauung zu dicht und zu hochpreisig. "Eine Anbindung zwischen Wedding und Prenzlauer Berg wird damit nicht geschaffen", bemerkte Rainer Krüger von der Bürgerwerkstatt auf der Sitzung. Die LINKE im Abgeordnetenhaus sieht zudem handwerkliche Fehler bei der Planung. "Der städtebauliche Vertrag zwischen öffentlicher Hand und dem Investor ist nicht vorteilhaft für Berlin", erklärte Lompscher. Ihre Fraktion prüfe derzeit, ob sie auch gegen diesen Aspekt klageberechtigt ist.



[Im Teil 1 beginnt eine kleine Link-Sammlung zu dem Thema Mauerpark,
die hier fortgesetzt wird.
]




M A U E R P A R K   B E R L I N

Linksammlung zum städtebaulichen Irrsinn – Teil 2

[Zum Teil 1]  [Zum Teil 2]  [Zum Teil 3] [Zum Teil 4] [Zum Teil 5]


[12.09.2012: Erneut Proteste gegen Mauerpark-Baupläne]  (Der Tagesspiegel)
[13.09.2012: Pläne für Mauerpark abgesegnet]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)
[15.09.2012: Der Mauerpark wird zugebaut]  (Neues Deutschland)
[24.10.2012: Mauerpark: Es geht voran]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)
[31.10.2012: Streit um den Mauerpark beigelegt]  (Der Tagesspiegel)

[03.11.2012: Schlechte Aussichten für Familien am Mauerpark]  (Der Tagesspiegel)
[06.11.2012: Kuhhandel mit Grundstücken]  (taz)
[06.11.2012: Senat will Immobilienfirma mit Millionen füttern]  (Prenzlberger Stimme)
[07.11.2012: Mauerpark: Städtebaulicher Vertrag]  (taz, 4,2 MByte PDF)
[07.11.2012: Senats-Schreiben zum Mauerpark-Vertrag vom 31.10.2012]  (taz, 4,3 MByte PDF)

[07.11.2012: Mauerpark-Bebauung in der §§-Falle]  (Pankower Allg. Zeitung)
[21.11.2012: Ein Anwalt für den Mauerpark]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)
[21.12.2012: Neues Wohnviertel am Mauerpark]  (Berliner Zeitung)
[09.01.2013: Mauerpark-Filet an CDU-Großspender]  (Prenzlberger Stimme)
[10.01.2013: Baugebiet am Mauerpark verkauft]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)

[24.01.2013: Groth-Gruppe kaufte Nordgelände bereits im Juli 2012]  (Prenzlberger Stimme)
[01.02.2013: Wiederauferstehung einer Komatösen]  (Prenzlberger Stimme)
[11.02.2013: Mauerpark: Vertrag mit Beinfreiheit]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)
[11.02.2013: Mauerpark: Anstreben statt festlegen]  (taz)
[15.02.2013: Groth-Pläne vorgestellt, Bürgerbeteiligung gescheitert]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)

[15.02.2013: Bürgerwerkstatt Mauerpark will gegen Nord-Bebauung mobilisieren]  (Prenzlberger Stimme)
[16.02.2013: Eklat um Mauerpark]  (taz)
[16.02.2013: Sozialwohnungen oder Luxus am Mauerpark]  (Berliner Zeitung)
[16.02.2013: Streit um Mauerpark flammt wieder auf]  (Der Tagesspiegel)
[18.02.2013: Teuer Wohnen am Mauerpark]  (Neues Deutschland)

[18.02.2013: Groth plant Mauerpark ohne Abendsonne]  (Pankower Allg. Zeitung)
[20.02.2013: Schlechte Aussichten]  (Prenzlauer Berg Nachrichten)

[Fortsetung im 3. Teil]



Das Lehrstück Berliner Mauerpark:
[Linksammlung dazu]  [Gültiger FNP]
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(Toronto/Houston)





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