Dies & Das zur Stadtplanung — Teil 2.4   (Bauleitplanung 4)

Diese Seite ist Teil des Bürger-Portals zur Stadt(ver)planung in Lichterfelde-Süd. Giesensdorf – wie Lichterfelde-Süd früher hieß – ist seit jeher das Stiefkind der (Bezirks-) Politiker. Manche von ihnen wissen noch nicht mal, wo „Giesensdorf“ überhaupt liegt — und entscheiden dennoch über gravierende Bauleitplanungen in dieser Gegend. Man schob und schiebt dort gerne etwas hin, was man in den feineren Wohnquartieren des Bezirks nicht so gerne sieht. [Ständig benachteiligt!]

Lichterfelde-Süd / Giesensdorf Ständig benachteiligt! Eine Abrechnung

Auf den „Dies & Das“-Seiten sind Anfragen, Fakten, Schriftwechsel sowie aufschlußreiche Begebenheiten dokumentiert. Schwerpunkt in diesem Teil ist die Fortsetzung der Bauleitplanung.

Die Texte und Grafiken stammen aus verschiedenen Quellen, die jeweils angegeben sind. Dabei gilt der allgemeine CopyRight-Hinweis. Archivort ist Houston (USA), wo das „fair use“-Prinzip gilt. Sämtliche Links wurden redaktionell hinzugefügt. Hier sind dokumentiert und manches auch in [Ed:...] kommentiert:

I n h a l t :       [1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]   [4. Teil]  

Städtebauliche Verträge in Berlin. Änderung des Flächennutzungsplans 2015.

Leitlinie für den Abschluss
städtebaulicher Verträge in Berlin

[Ed: Es ist wirklich Zufall, daß diese — durchaus sozial angehauchte Leitlinie (Sozialwohnungs-Anteil, Kostenbeteiligung der Investoren an öffentlichen Folge-Einrichtungen) — vom Berliner Senat am Gründungstag des „Netzwerks für eine soziale Stadtentwicklung“ veröffentlicht wurde].

Von: Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, 28. August 2014 (Wohnungsbau). Alle Links wurden in diesem Text-Transskript redaktionell hinzugefügt, sind also im Original nicht enthalten. [Original]

Senator Michael Müller hat am 28.08.2014 die Leitlinien für das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung unterzeichnet. Damit gehen die berlinweit einheitlichen Regelungen für städtebauliche Verträge im Rahmen von Bebauungsplanverfahren in die Anwendung.

Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums müssen in den nächsten Jahren jährlich etwa 10.000 Wohnungen neu gebaut werden. Zur Realisierung der Wohnungsbauvorhaben wird häufig die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans erforderlich. Fragen der Umsetzung und Finanzierung werden dann üblicherweise begleitend in städtebaulichen Verträgen geregelt. Als Orientierungsrahmen hierfür wurde – in Abstimmung mit den zwölf Bezirken sowie den bau- und wohnungswirtschaftlichen Verbänden Ð eine Leitlinie entwickelt.

Senator Michael Müller: "Mit dem Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung setzen wir den nächsten Baustein zur Realisierung unserer breit angelegten Wohnungsstrategie. In Zusammenarbeit mit den Bezirken gelingt es uns so beim Abschluss städtebaulicher Verträge im Rahmen der Planung von Wohnungsbauvorhaben berlinweit einheitliche Regelungen zu treffen. Das ist ein wesentlicher Beitrag für mehr Transparenz sowie zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in unserer Stadt. Bauherren und Investoren werden mehr Investitionssicherheit haben."

Bezirksstadtrat Rainer Hölmer: "Mit der Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge haben die Bezirke ein Instrument zur Hand, mit dem sich im Rahmen von Bebauungsplanverfahren die Erarbeitung städtebaulicher Verträge einheitlicher, transparenter und damit zumeist auch zügiger bewerkstelligen lässt. Das wird zu einer Beschleunigung des dringend benötigten Wohnungsbaus in unserer Stadt führen. Allerdings sind nicht alle Infrastrukturleistungen, die eine wachsende Stadt erfordert, über städtebauliche Verträge abzusichern. Daher sind hier weitergehende Maßnahmen des Landes Berlin erforderlich."

Das Berliner Modell sieht vor, dass der Projektträger grundsätzlich sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind, übernimmt. Dabei richtet sich der Umfang dieser Maßnahmen nach den jeweiligen Erfordernissen des Einzelfalls. Für die Umsetzung von Vorhaben zwingend erforderlich sind jedoch eine gesicherte Erschließung sowie die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten zusätzlichen Bedarfs an Plätzen in Kindertageseinrichtungen und in Grundschulen.

Zudem kann eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur durch das Instrument sichergestellt werden. Hierzu Staatssekretär Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup: "Unter Berücksichtigung der für die Planung formulierten städtebaulichen Ziele soll der Vorhabenträger Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Anteil von 10 bis 33 Prozent der geplanten Wohnungen übernehmen. Dabei gelten die Bedingungen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2014. Wenn keine Fördermittel zur Verfügung stehen oder der Bauherr sein Vorhaben ohne öffentliche Gelder realisieren möchte, dann können die entsprechenden Bindungen trotzdem vertraglich vereinbart werden. Damit tragen wir dem Bedürfnis nach durchmischten Quartieren Rechnung."

Es gilt der Grundsatz, dass die vereinbarten Leistungspflichten den Bauherrn nicht unangemessen belasten dürfen. Um dies sicherzustellen, verwendet das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ein vereinfachtes einheitliches Bewertungsschema. Dabei wird – auf Basis der jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Berlin veröffentlichten Bodenrichtwerte – der Bodenwert zu Beginn der Planung dem geschätzten Bodenwert am Ende der Planung gegenübergestellt. Der dadurch ermittelte, durch die Planung angenommene Wertzuwachs des Bodens dient als Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit.

Voraussetzung für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und die Verhandlungen über den städtebaulichen Vertrag ist die grundsätzliche Zustimmung des jeweiligen Trägers des Wohnungsbauvorhabens zu den im Berliner Modell skizzierten Eckpunkten. Sie hat über eine einseitige Erklärung zu erfolgen. Sofern die Zustimmung verweigert wird, bearbeiten die Planungsverwaltungen vorrangig die Realisierung jener Vorhaben mit gesicherter Finanzierung und Umsetzung der städtebaulichen Ziele.

Zur Einführung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ist bis Ende 2015 eine Übergangsphase vorgesehen, damit Bauherren und Investoren sich auf die neuen Regelungen zur Übernahme von Folgekosten und zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum einstellen können. Die Anwendung des Modells soll in den kommenden Jahren laufend evaluiert und spätestens nach drei Jahren fortgeschrieben werden.

Downloads beim Senat:

• [Berliner Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge vom 28.8.2014]  (23,5 MByte PDF)
• [Kurzfassung]  (157 kByte PDF)
• [Ablaufschema]  (201 kByte PDF)

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Änderung 11/95 des Flächennutzungsplans
für Lichterfelde-Süd

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Auf der Basis dieses FNP wird der dann allgemein rechtsverbindliche B-Plan 6-30 entwickelt.

	Der FNP-Entwurf vom 8.5.2015 für Lichterfelde-Süd. Die durchgehende Ausweisung von W2-Wohngebieten deutet daraufhin, dass auch der Senat das neue Siedlungsgebiet als Süderweiterung der Thermometer- Siedlung ansieht.   (Repro: 31.5.2015 – khd-research)

31.5.2015 (pls). Auf der Basis der Groth-Planung (Casanova/Hernandez-Konzept) vom September 2014 wurde beim Senator für Stadtentwicklung (SenStadtUm) die Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) für Lichterfelde-Süd vorbereitet. Dabei hat der SenStadtUm das um 2003 ausgesetzte FNP-Verfahren 11/95 von 1995 wieder aufgenommen. Vom 2. Juni bis zum 3. Juli 2015 wird jetzt der FNP-Entwurf vom 8.5.2015 (3,9 MByte PDF) zusammen mit zugrundeliegenden Gutachten öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit kann dazu Kritik eingereicht werden, die im Abwägungsprozess berücksichtigt werden muß.

Der FNP-Entwurf wird auf 11 A4-Blättern erklärt, wozu etliche Karten und Skizzen gehören. Der Text von Begründung und Umweltbericht gliedert sich in:

• 1. Begründung:
• 1.1 Planungsanlass und gesamt - städtische Einordnung. — Blatt 1
• 1.2 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen. — Blatt 3
• 1.3 Verfahrensablauf und Schlussolgerungen. — Blatt 5
  
  
• 2. Umweltbericht:
• 2.1 Rechtsgrundlage und Ziel. — Blatt 6
• 2.2 Inhalt und Ziele der FNP-Änderung. — Blatt 6
• 2.3 FNP-relevante Ziele des Umweltschutzes. — Blatt 7
• 2.4 Bestandsaufnahme des Umwelt-Zustandes. — Blatt 8
• 2.5 Prognose der Umweltauswirkungen. — Blatt 8
• 2.5.1 Prognose bei Durchführung der Planung. — Blatt 8 .
• 2.5.2 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung. — Blatt 10
• 2.6 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen. — Blatt 10
• 2.7 Darstellung von Alternativen. — Blatt 11
• 2.8 Verfahren der Umweltprüfung. — Blatt 11
• 2.9 Geplante Maßnahmen zur Überwachung. — Blatt 11

(weiteres wird folgen).

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Kritik an diesem FNP-Entwurf

20.6.2015 (khd). Dieser FNP-Entwurf geht auch von der Fiktion einer Bebaubarkeit des des Areals von 39 Hektar aus. Das heißt, es wird keine Rücksicht auf einige besonders wervolle Naturflächen (Habitate von nach EU-Recht besonders streng geschützten FFH-Arten) genommen. Um Eingaben und Einsprüche der Bürger etwas zu unterstützen, gibt es im folgenden eine Liste von Kritik- Punkten und Anregungen.

1. Der Umweltbericht ist unvollständig:  Der Umweltbericht zu einer Bauleitplanung muß den wahren Naturzustand des Plangebiets vollständig beschreiben. Das ist hier nicht der Fall, was in einem späteren Normenkontroll-Verfahren eine sehr entscheidende Bedeutung erlangen könnte.
   
   
2. Nur Nordrand ist bebaubar:  Aus allen bisher öffentlich bekannten Gutachten ergibt sich aufgrund von Kartierungen von FFH-Arten, daß nur der Nordrand des Plangebiets bebaubar ist. Dabei handelt es sich um die Gewerbe- und Industrie-Brachen mit einer Größe von etwa 16 bis 20 Hektar. Bereits im Dezember 2012 wiesen Fugmann/Janotta auf diese Tatsache hin.
   
   
3. Vernichtung von FFH-Habitaten:  Zwischen diesem Nordrand und dem ehemaligen Parks-Range-Areal im Süden (heutige Weidelandschaft) gibt es einen Zwischenbereich (nie militärisch genutzt!), in dem besonders viele streng geschützte Tier- und Pflanzen-Arten vorkommen. Es deutet vieles daraufhin, daß dieser Zwischenbereich der ökologisch wertvollste Teil des gesamten Plangebiets ist. Das darf nicht durch den Bau von 600 Einfamilienhäusern mit Hausgärten zerstört werden, sonst gerät das gesamte Naturparadies im Süden ins Trudeln. Für den FNP heißt das: Die südliche W2-Grenze muß nach Norden verscboben werden.
   
   
4. Gewerbestreifen an der Bahntrasse fehlt:  Für die benachbarte Thermometer- und Woltmann-Siedlung gibt es rechtskräftige Bebauubgspläne. Deshalb müssen wichtige Belange derer Einwohnern bei der aktuellen Stadtplanung im Südareal berücksichtigt werden. Dazu gehört unter anderem die Erkenntnis aus dem Sanierungs-Verfahren Woltmannweg (es gibt Bücher dazu!), südlich von Réaumurstraße und Landweg ausreichend lokale Arbeitsplätze zu schaffen. Außerdem gibt es seit langem die Forderung nach einem handwerklichen Ausbildungszentrum für benachteiligte Jugendliche. Sobald ein stadtsoziologisches Gutachten die Folgen der laufenden Bauleitplanung für den „sozialen Brennpunkt“ abgeklärt hat, werden diese Forderungen unabweisbar sein. Der Senat wird aufgefordert, im FNP längs der Bahntrasse ein kleines Gewerbegebiet (GE mit Umweltauflagen, dann im B-Plan) auszuweisen — um eine ausgewogene Gemeinwohl-Stadtplanung im Sinne des Baugesetzbuches zu gewährleisten.
   
   
5. Mischgebiet am Landweg notwendig:  Dieser Bereich war stadtplanerisch immer für kleine gewerbliche Betriebe vorgesehen, nachdem im Rahmen der Woltmann-Sanierung das davorliegende „Gewerbe-Dreieck“ zugunsten einer Nutzung durch den Sport aufgegeben wurde. Schon aus den genannten soziologischen Gründen muß es beim Gewerbe am Landweg bleiben, wobei durchaus etwas Wohnen ermöglicht werden sollte. So wäre ein Punkthochhaus an der Osdorfer Straße Ecke Landweg stadtplanerisch ein Gewinn für die Süderweiterung der Thermormeter-Siedlung.
   
   
6. Grüner Finger zur Thermometer-Siedlung an falscher Stelle:  Der FNP-Entwurf berücksichtigt nicht die Klimafolgen für die nördliche Thermometer-Siedlung. Der grüne Finger muß auf den „Mund“ der Thermometer-Siedlung (zwischen Celsiusstraße und Beginn der Bebauung an der Réaumustraße) weisen, sonst wäre diese Siedlung von der bodennahen Kaltluftzufuhr aus Süden weitgehend abgeschnitten. Der FNP ist entsprechend zu korrigieren. Sonst sind erfolgreiche Klagen vorprogrammiert.
   
   
7. W2-Wohngebiet im SW (Bahntrasse):  Es ist wenig intelligent, diese wertvolle Naturfläche als Siedlungsgebiet zu nutzen. Zudem könnte dieser Bereich bei der Realisierung von wirksamen (CEF-) Ausgleichsmaßnahmen für FFH-Arten aus dem Nordrand hilfreich sein.
   
   
8. W2-Wohngebiet im SO (Osdorfer Straße):  Hier befindet sich ein wichtiges, unersetzbares Vogel-Brutgebiet, das nicht zerstört werden sollte. Vorstellbar ist allenfalls, daß direkt an der Osdorfer Straße ein schmales (etwa 40 m tief) Wohngebiet vom Typ W3 in offener Bauweise vorgesehen wird.
   
   
9. Grünstreifen längs der Bahntrasse:  Das sieht nach einer guten Idee aus, die in die Zukunft weisen könnte. Es ist sehr wahrscheinlich, daß nach 2020 die Osdorfer Felder südlich des Plangebiets bis zur Siedlung Heinersdorf als Siedlungsgebiet genutzt werden wird. Dieses Wohnquartier ließe sich per elektrischer Bahn hervorragend über diesen Grünstreifen an den S-Bahnhof Lichterfelde-Süd anbinden.
   
   
10. NATURA-2000-Schutz seit 2000 überfällig:  (das folgt).
    
    

Bitte bedienen Sie sich, und bauen Sie aus diesen Kritik-Bausteinen Ihren eigenen Einspruch zur vom Senat vorgelegten FNP-Änderung für Lichterfelde-Süd zusammen. Brauchen Sie noch Informationen, dann werden Sie auf diesem Bürger-Portal sicher fündig werden. [Suchen auf dem Portal]

Senden Sie Ihre Einwendungen bzw. Kritik an dieser FNP-Änderung bis zum 3. Juli 2015 an:

Senator für Stadtentwicklung und Umwelt
Referat I B (Flächennutzungsplanung)
Am Köllnischen Park 3
10179 Berlin

Wegen des aktuellen Poststreiks empfiehlt es sich, den Brief (in PDF-Form) vorab per E-Mail an die Senatsverwaltung zu senden:
E-Mail:  FNP@SenStadtUm.Berlin.de


FNP-Stellungnahmen anderer:
[18.06.2015: Stellungnahme des Aktionsbündnisses zur FNP-Änderung]  (PDF)
[25.06.2015: Ergänzung dazu des Aktionsbündnisses]  (PDF)

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