PLS-Logo |   GROTH-GRUPPE — Teil 5:
  Bauprojekt Lichterfelde-Süd

khd
    Stand:  23.10.2014   (30. Ed.)  –  File: PLS/GROTH/GROTH-GRUPPE_Planungen_05.html


Diese Seite ist Teil des Bürger-Portals zur Stadt(ver)planung in Lichterfelde-Süd. Giesensdorf – wie Lichterfelde-Süd früher hieß – ist seit jeher das Stiefkind der (Bezirks-) Politiker. Manche von ihnen wissen noch nicht mal, wo „Giesensdorf“ überhaupt liegt — und entscheiden dennoch über gravierende Bauleitplanungen in dieser Gegend. Man schob und schiebt dort gerne etwas hin, was man in den feineren Wohnquartieren des Bezirks nicht so gerne sieht. [Ständig benachteiligt!]

Mitte Juli 2012 wurde bekannt, daß die österreichische „CA Immo“ in Lichterfelde-Süd aufgegeben hat und das rund 100 Hektar große Grundstück an die Berliner Groth-Gruppe zur weiteren Entwicklung verkauft hat. In diesem 5. Teil wird über den Fortgang der Planungen dieser neuen Eigentümerin berichtet.

I n h a l t :       [1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]   [4. Teil]   [5. Teil]   [6. Teil]   [7. Teil]  

Groth-Gruppe — Der Landschaftsplanerische Workshop – Teil 3


[1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]   [4. Teil]  

3. Workshop zur sogenannten „Grünen Mitte“

23.8.+28.8.2014 (pls). Der 3. „Landschaftsplanerische Workshop“ fand am 22. August 2014 im BVV-Saal Zehlendorf statt. Offensichtlich hat der im Juni in die BVV von SPD, CDU und PIRATEN eingebrachte
Dringlichkeitsantrag zur öffentlichen Durchwegung dazu geführt, daß Martin Janotta ein erstes Konzept der Zugänglichkeit der Naturflächen vorstellte. Denn so ganz einfach ist es nicht, die Forderung der Politik zu erfüllen.

Auch beim von der Groth-Gruppe beauftragten Büro Lützow-7 hat man sich Gedanken über die Gestaltung der „Grünen Mitte“ sowie über mögliche Arten der Durchwegung gemacht:

Aus den bisherigen Erkenntnissen hat das Büro Lützow-7 jetzt folgende zu bearbeitende Aufgaben abgeleitet:


Lichterfelde-Süd -- Grüne Mitte vom Büro Lützow 7
^   Geplante „Grünen Mitte“ in Lichterfelde-Süd. Vorschlag des Büros Lützow 7 zur Gestaltung der „Grünen Mitte“ vom 18.8.2014. Um im Norden mehr Platz fürs Bauen zu erhalten, wurde der Holderhof in die Mitte der Naturflächen auf den Bereich der früheren Geisterstadt verlegt.

Es gibt einen (gelben) Rundweg um die „Grünen Mitte“ sowie eine Nord-Süd-Querung, die wohl auf Stegen erfolgen soll. Die grünen Punkte markieren hier die Zugänge zur „Grünen Mitte“. Diese Abb. mußte kräftig nachbearbeitet werden, um sie halbwegs lesbar zu machen.
  (Repro: 26.8.2014 – khd-research)


Martin Janotta zur Zugänglichkeit

23.8.2014 (pls). Experte Martin Janotta vom
Büro Fugmann/Janotta berät weiterhin das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf in den Naturfragen. Er gab folgende Erklärungen zum Betreten der in Lichterfelde-Süd vorhandenen Naturflächen:

Erläuterungen zur Karte „Zugänglichkeit Landschaftseinheiten

Der Schutz vor Beeinträchtigung gilt in erster Linie den Tier- und Pflanzengruppen (Amphibien/Reptilien, Brutvögel, Niederwild, Insekten, Pflanzen – insbesondere die Arten des Berliner Florenschutzes) und die zur Landschaftspflege genutzten Weidetiere. Der Schutzbedarf ist z.T. zeitlich beschränkt. Sensibilität von Teilflächen und Naturwerten: Übernutzung (Trittschäden) und/oder Unruhe (Lärm, Scheuchwirkung), Hunde (mit besonderer Scheuchwirkung),Vermüllung und Vandalismus sind potentielle Beeinträchtigungen.

Daraus ergeben sich – vereinfacht – folgende Flächenkategorien für die Zugänglichkeit:
  • Jederzeit betretbar, frei für Erholung und Freizeit. [1 in Karte]
  • Tagsüber zugänglich, frei betretbar. [4 in Karte]
  • Von Wegen aus tagsüber einsehbar, betretbar nur mit Führungen. [5 in Karte]
  • Tagsüber zugänglich, frei für Spiel und Sport auf Teilflächen von Juli bis Februar. [4/6 in Karte]
Tagsüber zugänglich, von Juli bis Februar bedeutet, dass eine intensivere Betretbarkeit möglich ist, nachdem die prioritären Belange des Naturschutzes berücksichtigt wurden (z.B. Samenreife Trockenrasen, abgeschlossene Reproduktion von Amphibien, Brutzeit der Vögel, usw.).

Jederzeit betretbar, frei für Erholung und Freizeit bedeutet, dass einige Nutzungsarten (z.B. Grillen, Spazieren, Hundeauslauf, Ballspielen, Fahrradfahren, o.Ä.) ausdrücklich erlaubt sind, andere ausdrücklich nicht.

Lichterfelde-Süd -- Karte der Zugänglichkeit
^   Zugänglichkeit der Naturflächen in Lichterfelde-Süd. Karte des Büros Fugmann/Janotta vom 15.8.2014. Erklärung der Nummern: Siehe Vortext. Die Farben der Landschaftsteile sind in der folgenden Abb. erklärt.   (Repro: 23.8.2014 – khd-research)

Lichterfelde-Süd -- Karte der Wege durch die Naturflächen
^   Wege durch die Naturflächen in Lichterfelde-Süd. Vorschlag des Büros Fugmann/Janotta vom 15.8.2014. Eine Nord-Süd-Querung ist danach nicht möglich, es sei denn man baut diese als erhöhten Steg. Unklar ist, wo sich die öffentlichen Flächen für Freizeitaktivitäten befinden.   (Repro: 26.8.2014 – khd-research)


Zum Protokoll

16.10.2014 (pls). Seit dem 14.10. gibt es nun das
Protokoll des 3, Landschaftsplanerischen Workshops vom 22. August 2014 (4,6 MByte). Im Anhang des Protokolls sind die erwähnten Folien-Präsentationen „Empfehlungen des Gutachtens zu den Anhang-IV-Arten“ des Büros Fugmann/Janotta und „Workshop Grüne Mitte – Ausblicke – Erste Ideen“ des Büros Lützow-7 dokumentiert. Allerdings werden sie dort nur stark verkleinert wiedergegeben, so daß Einzelheiten nicht zu erkennen sind.

Der Schutz der in Lichterfelde-Süd vorkommenden streng geschützten FFH-IV-Arten wurde zwar auch angesprochen. Hier kamen aber lediglich die 5 Tierarten Feuerfalter, Zauneidechse, Wechselkröte, Knoblauchfrosch und Moorfrosch vor. Von den nach EU-Recht geschützten Pflanzen-Arten und auch von den nachgewiesenen Fledermaus-Arten war keine Rede. Es gibt also noch erheblichen Nachbesserungsbedarf beim Artenschutz.

Bereits im Juli hatte der Landes-Naturschutzbeirat wertvolle Empfehlungen für die weitere Entwicklung in Lichterfelde-Süd formuliert und beschlossen. Diese wurden aber erst jetzt im Oktober bekannt, so daß diese in der Workshop-Arbeit noch nicht berücksichtigt werden konnten. Diese Empfehlungen enthalten z.B. Hinweise zu einem künftigen Wassermanagement im gesamten Planungsgebiet. Dieses wichtige Thema kam im Workshop bislang zu kurz, obwohl es für den Fortbestand der wertvollen Amphibien-Populationen von großer Bedeutung ist.

[Fortsetzung im 4. Teil]




Groth-Gruppe — Der Städtebauliche Workshop – Teil 3


[1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]   [4. Teil]  

25.8.2014 (pls). Von den weiteren städtebaulichen Auflagen der Groth-Gruppe für die Architektur-Büros zum 2. Workshop ist bislang praktisch nichts bekannt. Durchgesickert ist aber, daß sich die Planer nicht mehr um einen Gewerbestandort (GE) im Planungsgebiet kümmern sollen, obwohl sich das auch der Berliner Wirtschaftssenator wünscht. Investor Klaus Groth soll kategorisch entschieden haben: Da kommt kein GE hin. Aber das letzte Wort dazu wird das Berliner Abgeordnetenhaus im Rahmen der anstehenden Änderung des Flächennutzungsplans sprechen.

31.8.+2.9.2014 (pls). Der 2. Städtebauliche Workshop fand am 27. August 2014 im Ev. Gemeindezentrum Celsiusstraße statt. Dazu haben die 8 Architektur-Büros ihre mehr oder weniger weiterentwickelten Entwürfe für Lichterfelde-Süd bei der Groth-Gruppe eingereicht. Dabei kam es vor allem darauf an, die Entwürfe besser an die vom Investor gemachten Vorgaben (u.a. Anzahl der Wohneinheiten) anzupassen.

Die diesen Workshop koordinierende Freie Planungsgruppe Berlin (
FPB) hat zusammen mit Experten wieder eine Vorprüfung der Entwürfe vorgenommen sowie den Vorprüfbericht der 2. Stufe“ (11,7 MByte PDF, Spiegelung folgt) zusammengestellt, der mit dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf abgestimmt wurde. Am Schluß des Workshops kam es durch die Jury zu einer Vorentscheidung. Die endgültige Entscheidung wird nun am 19. September 2014 erfolgen.

[Statement des Aktionsbündnisses]


Stadtplanerische Entwürfe zur
Bebauung von Lichterfelde-Süd
=== 2. Stufe ===


Aus dem FPB-Prüfbericht vom 26. August 2014 (Seite 3 bis 35).

In Klammern (...) die Zahlen des 1. Entwurfs vom Juni 2014.
(Alle Repros: 2.9.2014 – khd-research)


LiS-Planung -- Büro 01      
^  01: Entwurf „casanova & hernandez“. Wohnungen = 2.513 (2.971), Bauland = 42,2 (35,5) ha, Straßen = 7,8 (4,5) km. [1. Entwurf]
LiS-Planung -- Büro 02
^  02: Entwurf „Christoph Kohl“. Wohnungen = 2.606 (2.676), Bauland = 37,2 (39,6) ha, Straßen = 6,9 (6,7) km.
[1. Entwurf]

LiS-Planung -- Büro 03      
^  03: Entwurf „Cramer Neumann“. Wohnungen = 2.522 (2.500), Bauland = 39,4 (40,0) ha, Straßen = 7,5 (14,8) km.
[1. Entwurf]
LiS-Planung -- Büro 04
^  04: Entwurf „Grüntuch Ernst“. Wohnungen = 2.392 (2.325), Bauland = 39,8 (39,2) ha, Straßen = 4,9 (4,1) km.
[1. Entwurf]

LiS-Planung -- Büro 05      
^  05: Entwurf „Hilmer & Sattler“. Wohnungen = 2.657 (2.298), Bauland = 39,2 (39,1) ha, Straßen = 7,4 (7,3) km.
[1. Entwurf]
LiS-Planung -- Büro 06
^  06: Entwurf „Lorenzen“. Wohnungen = 2.540 (2.597), Bauland = 38,0 (40,5) ha, Straßen = 4,3 (5,7) km.
[1. Entwurf]

LiS-Planung -- Büro 07      
^  07: Entwurf „nps tchoban voss“. Wohnungen = 2.600 (2.707), Bauland = 40,2 (39,8) ha, Straßen = 6,7 (6,1) km.
[1. Entwurf]
LiS-Planung -- Büro 08
^  08: Entwurf „O3 Architekten“. Wohnungen = 2.609 (2.346), Bauland = 36,0 (33,4) ha, Straßen = 1,8 (2,6) km.
[1. Entwurf]


Der FPB-Prüfbericht enthält zu jedem Entwurf eine Bewertung von Idee / Städtebauliche Struktur, städtebauliche Kenndaten, Flächenbilanz, Nutzungsverteilung, Grün- und Freiflächen, Wohntypologie, Erschließung und Nachhaltigkeit.

Der FPB-Prüfbericht enthält außerdem fachgutachterliche Beurteilungen der einzelnen Entwürfe zu folgenden Themen:
  • Beurteilung der Flächeninanspruchnahme durch das Landschaftsarchitektur-Büro Fugmann/Janotta. (Seite 52)
  • Klimaökologische Beurteilung durch die GEO-NET GmbH. (Seite 54)
  • Schalltechnische Beurteilung durch das Akustik Labor Berlin (ALB). (Seite 56)
  • Verkehrstechnische Beurteilung durch die PST GmbH. (Seite 62)

Die Vorentscheidung

3.9.2014 + 12.9.2014 (pls). Von der Groth-Gruppe werden offensichtlich die Entwürfe 01 (Büro „
casanova & hernandez“) mit 2.513 Wohnungen und 07 (Büro „nps tchoban voss“) mit 2.600 Wohnungen favorisiert.

LiS-Planung -- Konzept 01      
^  01: Konzept „casanova & hernandez“. Wohnungen = 2.513, Bauland = 42,2 ha, Straßen = 7,8 km.
LiS-Planung -- Konzept 07
^  07: Konzept „nps tchoban voss“. Wohnungen = 2.600, Bauland = 40,2 ha, Straßen = 6,7 km.

Diese beiden Konzepte wurden am 27.8.2014 von der Jury für die Entscheidung am 19. September ausgewählt. Alle anderen Konzepte/Entwürfe wurden verworfen. Wie es dazu kam ist im Protokoll zum 2. Stadtbaulichen Workshops (2,8 MByte PDF) nachzulesen. Die beiden Architektur-Büros wurden am 29.8.2014 aufgefordert, ihre Planung bis zum 15.9.2014 nachzubessern und zu ergänzen, wobei die folgenden Empfehlungen gegeben wurden (FPB-Zitat):.


1.1 Allgemeine Hinweise

Programmerfüllung/ Vorgaben aus Vorprüfung: Die Programmvorgaben und Hinweise aus der Vorprüfung und dem bisherigen Verfahren sind bei der weiteren Überarbeitung des Konzeptes zu beachten.

Ersatzstandort Gewerbe: Es sollte eine Lösung gefunden werden, wie ein Ersatzstandort für Gewerbe (siehe Aufgabenstellung) entwickelt werden kann. Ein potenzieller Gewerbestandort muss wohnverträglich sein.

Reiterhof: Ein Standort für den bestehenden Reiterhof ist sinnvoll zu integrieren.

Baumbestand: Es ist wünschenswert, den vorhandenen Baumbestand soweit möglich in die städtebauliche Konzeption zu integrieren [Ed: eine Forderung aus dem FORUM].


1.2 casanova + hernandez architects

Natur- und Artenschutz: Der Entwurf hat den größten Flächenverbrauch. Der Eingriff in hochsensible Bereiche (insbesondere Habitate des Moorfrosches und der Wechselkröte, aber auch im Südwesten und im Südosten) sollte reduziert werden, (vergleiche Zwischenbewertung faunistische Einzelerfassung (für bisher erfasste Arten Amphibien und Reptilien), Stand Juni 2014, Planwerkstatt [Ed: was bislang nicht veröffentlich ist]). Dabei können die nach Programm erforderliche Geschossfläche und die erforderlichen Wohneinheiten an anderer Stelle durch eine höhere bauliche Dichte kompensiert werden. Aspekte des Lärmschutzes sind dabei zu berücksichtigen.

Gebäudetiefen/ Grundstücksgrößen: Der Entwurf ist hinsichtlich der Gebäudetiefen wirtschaftlich zu gestalten. Die Baukörpertiefe von 10 m beim Geschosswohnungsbau ist zugunsten einer höheren Bruttogeschossfläche zu überprüfen. Eine Baukörpertiefe sollte zwischen 12 und 14 m liegen. Die Grundstücksgrößen der Reihen- und Doppelhäuser sollen im Hinblick auf eine gesamte Flächeneinsparung überprüft werden.

Kindertagesstätten: Die 6 Kindertagesstätten sind hinsichtlich der Anzahl und Lage in den „grünen Fingern“ zu prüfen. Aufgrund der Notwendigkeit, die Grundstücke einzufrieden, könnten sie eine Barriere darstellen.

Abgrenzung des Plangebietes: Das Plangebiet ist an die tatsächliche Grundstücksgröße gemäß der bereitgestellten Plangrundlage von Zech und Ruth mit Stand vom 12.05./15.05.2014 anzupassen.


1.3 nps tchoban voss

Baumassen: Eine stärkere Konzentration der Quartiere ist vorzunehmen. Hierzu gehört eine Reduzierung der „Landschaftsfenster“:

  • Die Baumasse im südwestlichen Quartier ist hinsichtlich der naturschutzfachlichen Belange (Zwischenbewertung faunistische Einzelerfassung (für bisher erfasste Arten Amphibien und Reptilien), Stand Juni 2014, Planwerkstatt) zu reduzieren.

  • Gleichzeitig wird die Zusammenlegung von kleinen Quartieren im Südwesten und Südosten empfohlen.

  • Das nördliche zentrale Landschaftsfenster ist zu großmaßstäblich und tritt in Konkurrenz zur „Grünen Mitte“. Das „Landschaftsfenster“ ist neu zu dimensionieren. Dabei ist allerdings der Artenschutz (faunistische Zwischenbewertung) zu berücksichtigen.

Quartiere: Die städtebauliche Struktur der einzelnen Quartiere sollte weiter ausdifferenziert werden. Eine stärkere Mischung der Typologien innerhalb der einzelnen Quartiere ist vorzusehen.

Ränder: Es wird empfohlen, die Gebäudehöhenstaffelung zu überarbeiten. Insbesondere sollen die städtebaulichen Ränder stärker auf die jeweilige Umgebung reagieren.

Die städtebauliche Raumkante zur „Grünen Mitte“ ist mit einer größeren Typologienvielfalt auszubilden.

Freiraumkonzept, Natur- und Artenschutz: Der Waldverbrauch, insbesondere im südwestlichen Bereich, ist kritisch zu hinterfragen. Der Arten- und Naturschutz ist im südwestlichen als auch südöstlichen Quartier stärker zu berücksichtigen.

Die Lage des Sportplatzes ist im Hinblick auf den erforderlichen Wanderkorridor der Arten zu den Laichgewässern zu überprüfen (faunistische Zwischenbewertung [Ed: was bislang nicht veröffentlich ist]).

13.9.2014 (pls). Es ist immerhin erfreulich, daß bei diesen Empfehlungen auch auf essentielle Naturschutz-Belange hingewiesen wird. Wir werden sehen, was der Sieger-Entwurf da anzubieten haben wird. Vielleicht dämmert doch noch die Erkenntnis, daß bei Nichtbeachtung der strengen EU-Schutzregeln das ganze Projekt scheitern könnte.




Groth-Gruppe — Der Städtebauliche Workshop – Teil 4


[1. Teil]   [2. Teil]   [3. Teil]   [4. Teil]  

21.9.2014 (pls). Der 3. Städtebauliche Workshop mit der Entscheidung fand am 19. September 2014 wieder im Ev. Gemeindezentrum Celsiusstraße statt. Dazu hatten die beiden verbliebenen Architektur-Büros ihre nachgebesserten Entwürfe für Lichterfelde-Süd bei der Groth-Gruppe eingereicht.

Die diesen Workshop im Auftrag der Groth-Gruppe koordinierende Freie Planungsgruppe Berlin (
FPB) hat zusammen mit Experten eine erneute Vorprüfung der Entwürfe vorgenommen sowie den „Vorprüfbericht der 3. Stufe“ (3,5 MByte PDF) zusammengestellt, der mit dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf abgestimmt wurde. Am Schluß des Workshops entschied sich die Jury einstimmig für das Konzept des Büros „casanova + hernandez architects“.

[Anmerkung des Aktionsbündnisses]


Naturschutzbehörde plädierte für
„nps tchoban voss“

Der FPB-Prüfbericht enthält auf Seite 17 eine interessante Einschätzung der Oberen Naturschutzbehörde (I E 17 beim SenStadtUm) vom 17.9.2014, die im folgenden dokumentiert wird.

Einschätzung durch SenStadtUm der überarbeiteten städtebaulichen Entwürfe aus Sicht der Grünen Mitte/ Lichterfelder Weidelandschaft

Die Entwürfe haben im Bereich Grünflächen kaum die
Überarbeitungsaufträge umgesetzt:

Bei der Beurteilung des Ausgleichs, der in beiden Entwürfen durch die Bebauung zu beachten ist, stellt der Entwurf von nps tchoban voss den geringeren Eingriff dar. Sowohl die Baufeldverteilung als auch die Größe der inneren Erschließung (Flächenverbrauch in lfd km) nimmt mehr Rücksicht auf die vorhandene Vegetation und das Artenvorkommen, sodass eine bessere Eingriffs- /Ausgleichsbilanz zu erwarten ist.

Ausgleichsmaßnahmen ergeben sich aus verschiedenen Rechtsgrundlagen:
  • Dem artenschutzrechtlichem Ausgleich (Europarecht durch SenStadtUm durchzuführen),
  • dem Ausgleich von geschützten Biotopen (BNatSchG und NatSchG Bln),
  • dem waldrechtlich zu erbringenden Ausgleich (im B-Plan abzuarbeiten oder Waldumwandlung bei Berliner Forsten zu beantragen) sowie
  • der Eingriffsbewertung nach Naturschutzgesetz (unterliegt der Abwägung durch den Bezirk).

Auch aus Sicht der wohnungsnahen und siedlungsnahen Grünflächenversorgung (max. in 15 Minuten zu erreichen) stellt sich der Entwurf von nps thoban voss ebenfalls als vorteilhafter dar:
  • die Reihe (Kette) von Grünflächen entlang der Réaumurstr. Bei Casanova/Hernandez stellt einen unnötigen Flächenverbrauch zu Lasten des schutzwürdigen Bereichs im Innern dar, ohne dabei eine angemessene Aufenthaltsqualität in dieser Grünkette den Bewohnern zu bieten. Auch ist nicht ersichtlich welche Vorteile diese Reihe von Abstandsgrün für die städtebauliche Antwort auf die Thermometersiedlung haben soll.
  • Die Platzierung der Kitas in den Grünverbindungen stellt bei Casanova/Hernandez einen Störfaktor für die Nutzbarkeit dieser Grünverbindungen dar.
  • Bei beiden Plänen wurde die Empfehlung, die Bebauung näher an die Bahn heranzubringen, nicht berücksichtigt. Dies mag aus Schallschutzsicht positiv sein, steigert jedoch gleichzeitig, die zu bewältigenden Ausgleichsanforderungen beim Arten- und Biotopschutz und Waldausgleich.
  • Die Grünverbindung im Norden ist nicht verbreitert worden, um an dieser Stelle die Nutzungsstation für den Reiterhof zu schaffen.

Empfehlung
Der Entwurf von nps Tchoban voss stellt sich in Hinsicht auf die Schutzanforderungen der Weidelandschaft sowie die Wohnungs- und Siedlungsnahen Grünflächen als ein wesentlich vorteilhafteres, kostengünstigeres (Eingriffsregelung) und umsetzbareres Konzept dar.


Stadtplanerische Entwürfe zur
Bebauung von Lichterfelde-Süd
=== 3. Stufe ===


Aus dem FPB-Prüfbericht vom 18. September 2014 (Seite 4 + 8).

In Klammern (...) die Zahlen des 2. Entwurfs vom August 2014.
(Alle Repros: 20.9.2014 – khd-research)


LiS-Planung -- Konzept 01      
^  01: Konzept von „casanova & hernandez“ (3. Stufe). Wohnungen = 2.495 (2.513), Bauland = 43,2 (42,2) ha, Straßen = 7,2 (7,8) km. Der Sieger-Entwurf.
FFH-Habitat-Verbrauch = mindestens 27 ha.
LiS-Planung -- Konzept 07
^  07: Konzept von „nps tchoban voss“ (3. Stufe). Wohnungen = 2.617 (2.600), Bauland = 39,8 (40,2) ha, Straßen = 6,4 (6,7) km.
FFH-Habitat-Verbrauch = mindestens 24 ha.


[ Mehr zum Sieger-Entwurf im Teil 6 ]






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